最近の観察によると、国営商業銀行グループはすべて、住宅ローン金利を民間の株式会社商業銀行と同水準(年間約14〜15%)に大幅に引き上げると発表しています。
この動きは、2026年の不動産分野の信用成長率を全体的な信用成長率を超えないように管理するというベトナム国家銀行の指示に従って実施することを目的としています。
2025年、システム全体の信用は19%以上増加し、不動産事業信用だけで28%増加しました。不動産信用は急速に増加し、経済で大きな割合を占めており、主に高級住宅プロジェクトに注ぎ込まれており、銀行と投資家の両方に多くのリスクを引き起こしています。
専門家は、信用供与が相位差を続け、金利が上昇し、流動性が低下した場合、流動性リスク、資本の流れの不均衡、不良債権について繰り返し警告しています。したがって、不動産信用供与の増加を抑制することは必要です。
しかし、不動産企業グループの主な問題は、大規模で長期的な資金源のギャップに直面しており、現在、中長期信用に代わるチャネルがないことです。したがって、今後の信用制限は、不動産を困難な状況に追い込むでしょう。
VCB証券会社(VCBS)の調査グループによると、2026年は市場、セグメント、不動産企業の間で分化する年になるでしょう。その中で、信用環境、金利は不動産市場に大きな影響を与える要因となる可能性があります。
VCBSによると、多くのプロジェクトが販売段階に入り、建設の進捗を加速させているため、不動産信用は依然として増加傾向を維持しており、中期および長期の資本需要が増加しています。しかし、同社は、不動産業界の信用資本へのアクセス可能性は2025年よりも不利になると考えています。
VCBSは、金利に加えて、投資家は2026年第2四半期と第4四半期に企業債券の満期が増加するというプレッシャーにも直面していると指摘しています。債券の発行や信用融資を含む新たな資金源への企業のアクセスは、発行条件と資本コストの両方で、引き続き厳しく管理されると予測されています。その中で、財務能力が弱く、レバレッジが高く、プロジェクトポートフォリオの流動性が低い企業は、より大きな再融資リスクに直面するでしょう。
不動産信用の削減方針について、SHS証券会社のアナリストは、実際には強力かつ長期的に行うことは非常に困難であると述べています。理由は担保資産の構造にあります。企業と個人の融資の大部分は、短期的であろうと長期的であろうと、不動産で担保されています。したがって、不動産信用の締め付けは、システム全体の信用の締め付けに変わりやすいです。
さらに、不動産関連の信用部門は、依然として多くの銀行の純金利マージンに重要な貢献をしています。したがって、目標が依然として高い成長を維持することである場合、不動産信用が大幅に減少し、長期化するシナリオは、通常、システムリスクのために経済が「ブレーキをかける」ことを余儀なくされた場合にのみ発生します。
信用拡大の余地が限界に達している状況において、専門家は社債市場を再活性化する必要があると勧告しています。
2026年、不動産信用が減少する状況下で、この業界の企業は資金不足を補うために債券市場での資金調達を強化する必要があります。
不動産企業が大きな満期圧力に直面すると、圧力はさらに倍増します(2026年に満期を迎える企業債券の量は200兆ドン以上、不動産債券だけで約121兆ドン以上)。
ポジティブな点は、一部の組織の評価によると、今年の社債市場は100兆ドンの発行に急増すると予想されていることです。満期を迎える200兆ドンを差し引いても、新規発行額は依然として約800兆ドンに達し、商業銀行の長期信用供与の減少と銀行金利の上昇を相殺します。
