住宅価格が急速に上昇
建設省の報告書によると、ホーチミン市のアパート価格は、中級および高級セグメントの両方で上昇傾向が続いています。中心部の多くの高級プロジェクトは、1平方メートルあたり2億ドンを超えており、特に中心部地域で価格水準がますます上昇していることを反映しています。
中級セグメントでは、一般的な販売価格は1平方メートルあたり7000万〜1億3000万ドンで変動しています。一方、高級セグメントは引き続き新しい価格水準を確立しており、高級プロジェクトでは1平方メートルあたり2億ドン以上から、約6億ドン/平方メートルに達する可能性があります。専門家は、市場には依然として解決されていない最大のパラドックスが存在しており、それは人々が住宅を購入することがますます困難になっていることです。その原因は、住宅価格がますます高騰し、多くの人々の手に負えなくなっていることです。
上記のデータは、1平方メートルあたり1億ドンを超える価格帯が、ホーチミン市の多くの地域で徐々に一般的な水準になりつつあることを示しています。主な原因は、建設資材や金融を含む投入コストが引き続き増加し、販売価格の高騰につながっていることです。さらに、手頃な価格のアパートの供給不足は、住宅価格の水準を押し上げ、人々に財政能力を超える製品を購入することを余儀なくさせ、それによって住宅へのアクセス機会を減らし、社会保障目標に影響を与える可能性があります。住宅価格を救済するために人口計算方法の変更を提案
ホーチミン市不動産協会(HoREA)のレ・ホアン・チャウ会長は、長年にわたり、ホーチミン市の住宅製品の構造は高級セグメントに大きく偏っていると述べました。2021年から2025年半ばまで、市場には手頃な価格の商業住宅はほとんどなくなり、代わりに中高級セグメントが優勢になり、その中で高級住宅が供給量の70%以上を占めています。
この現実により、多くの人々、特に若者や中所得者は、住宅価格が常に高水準にとどまっているため、ほとんど「ゲームから取り残されています」。一方、実際の住宅需要は依然として非常に大きいですが、適切な製品で満たされていません。「手頃な価格の商業住宅」セグメントは、面積約50〜70平方メートルのアパートであり、販売価格は20億〜50億ドン/戸、約3000万〜7000万ドン/平方メートルの価格に相当すると理解する必要があります。これは、都市部のほとんどの人々、特に初めて住宅を購入するグループにとって「手頃な価格」と見なされています。しかし、現在の市場の現実は、この価格帯の供給がホーチミン市中心部にはほとんど存在しないことを示しています。原因は需要にあるのではなく、主に企業がこのタイプの開発を奨励するメカニズムの欠如にあります。現行の法的規制、つまり各時代の住宅法は、手頃な価格の商業住宅セグメントを促進するための独自の政策を持っていません。 HoREAは、決定32/2025/QĐ-UBNDに基づく人口決定方法の硬直的な適用が、意図せずに需給のずれを生み出し、住宅プロジェクトを困難な状況に追い込んでいると述べています。
それによると、2026年1月9日から施行される2025年12月26日付の決定第32/2025/QĐ-UBND号は、マンションプロジェクトにおける人口規模とアパート構造を決定するための標準的な法的枠組みとして期待されています。しかし、実施からわずか3か月後、HoREAは発生した「不適切さ」を指摘しました。核心的な問題は、決定第32/2025号が人口を決定する単一の方法のみを規定していることです。この方法の適用は、「大型アパート」の優先順位を生み出し、高級プロジェクトの高所得者層の一部に適していますが、都市住民の大多数、起業したばかりの若者、および中低所得者層の実際のニーズから完全に「逸脱」しています。
上記の障害を取り除くために、HoREAは新しい人口決定方法を追加することを提案しています。協会は、使用面積と部屋数に基づいて新しい人口計算レベルを提案しています(硬直的な公式のみを適用するのではなく)。
通常のアパートについては、より詳細な分類を提案します。たとえば、2ベッドルーム以上のアパート(45〜160平方メートル)は2〜3人を計算するか、1人あたり32平方メートルの指標に従って決定します。特に、1人あたり25〜45平方メートルの面積の1部屋のアパートには柔軟なメカニズムを追加します。
社会住宅と再定住住宅については、社会住宅に関する現行規定と最低再定住枠の実情に合わせて面積標識(例:75平方メートルではなく77平方メートル)を調整し、人口配分における「硬直的な」状況を避けることを提案します。
