供給が主に高級セグメントのため価格が上昇
市場の一部の不動産プロジェクトの現在の販売価格調査では、多くの高級マンションプロジェクトが新しい価格水準を確立していることが記録されています。ホーチミン市中心部(旧1区)では、一部の二次プロジェクトが約4億1300万ドン/m2に達しています。具体的には、グランドマリーナで4億5000万ドン/m2、次にThe Opera Residenceで3億5000万ドン/m2、隣接するThe Metropoleで2億5000万ドン/m2です。
Thu Thiemに中心部を拡大する傾向が、この地域の不動産価値を過去1年間の市場全体の成長率をリードさせています。Batdongsanによると、2025年第3四半期までに、Nam Rach Chiec区のThu Thiem地区のマンション価格は、一般的な価格80〜120万ドン/m2を記録し、32〜48%増加しました。この地域は現在、市内全体の総供給量の60%以上を占めており、そのほとんどが高級製品であり、価格は1億ドン/m2を超えています。
Batdongsanのグエン・クオック・アイン副社長は、過去10年間で、市内中心部の不動産市場はすべてのセグメントで価格上昇の勢いを目の当たりにしてきたと述べました。その中で、アパートメントは平均3倍の増加を記録し、1平方メートルあたり3000万ドンから9200万ドンに増加し、宅地タイプ(4倍増)に次ぐものです。
この問題の原因は、中心部の土地の不足とプロジェクトの実施コストの増加に起因すると専門家は指摘しています。そのような状況下で、都心部の土地を所有するデベロッパーは、利益率を確保するために高級および高級製品の開発を優先せざるを得ません。
ホーチミン市不動産協会のレ・フウ・ギア副会長は、これは2019年から2020年の期間から「予測」された影響であり、承認されたプロジェクトの数は数え切れないほどであると述べました。その期間にプロジェクトが承認されなかった場合、その結果として5年後には深刻な供給不足が明らかになりました。
「これは憂慮すべき現実につながります。市場に投入されたプロジェクトは、価格がいくらであれ売れ残るからです。なぜなら、市場には競争する人がおらず、供給が深刻に不足している一方で、需要が依然として非常に高いからです。さらに、住宅を持っているにもかかわらず住む必要がない一部の購入者は、住宅を持っているにもかかわらず、購入するのに適した住宅を持っていません。」とギア氏は見解を述べました。
住宅価格は土地費用から大きな圧力を受けている
チャウ氏は、トゥドゥック市グエンシエン通り（古い）にある1ヘクタールの土地区画の例を挙げ、価格表は5,660万ドン/平方メートルであった。 K 係数に 1.4 を掛けると、土地価格は約 8,000 万 VND/m2 と計算されます。しかし、評価が残余法（プロジェクト収益から建設費、管理費、金利、利益を差し引いたものに基づく）に基づいている場合、実際の土地価格は約 3,500 万 VND/m2 にすぎません。したがって、K 係数により、土地価格は実際の価値の 2 倍以上になります。このコストレベルでは、投資家は損益分岐点となるために1平方メートル当たり1億ドン以上でアパートを販売しなければならず、住宅価格の不当な上昇につながる。
チャウ氏は、すべての種類の土地に共通の調整係数を適用することはできないと述べました。なぜなら、商業不動産プロジェクト、高層住宅、都市部は単一住宅とはまったく異なるためです。大規模プロジェクトは常に土地利用係数が高く、建設密度が低く、中級・高級セグメント間の投資額が異なるため、固定されたK係数を使用すると、実際の価値が損なわれ、販売価格に悪影響を及ぼします。
