少なくない人々が法律の知識不足のために農地に家を建て、お金、建設物、さらには土地使用権で代償を払わなければなりません。現行法では、土地の用途変更が許可されていない場合、この行為は違法であると明確に規定されています。
過去の現実は、多くのケースで、農業用地に違法に家を建てたために、建設工事を解体せざるを得ず、建設費全体を失ったり、土地使用権証明書を取得できなかったりしていることを示しています。
農地に勝手に家を建てると、罰金や土地収用が科せられる可能性があります。
2024年土地法によると、農地は国家から割り当てられた、賃貸された、または承認された目的でのみ使用できます。住宅建設は住宅地でのみ実施できます。
2024年土地法第121条は、農業用地から住宅用地への土地利用目的の変更は、管轄官庁の許可を得て、承認された土地利用計画と計画に適合しなければならないと明確に規定しています。
これは、土地使用者が、土地に紛争がない場合や、長期間にわたって安定的に使用されている場合を含め、農地に勝手に家を建てる権利がないことを意味します。
農地に家を建てると、数千万ドンの罰金が科せられる可能性があります。
政令91/2019/ND-CPによると、農地に住宅を建設した場合、土地利用目的が変更されていない場合、面積と違反の程度に応じて行政処分が科せられます。具体的には、違反者は以下に処罰される可能性があります。
- 違反面積と程度に応じて、300万〜5000万ドンの罰金。
- 都市部は農村部と比較して2倍の罰金が科せられます。
- 違法建築物の解体を強制する。
- 土地の元の状態を回復することを義務付ける。
- 重大な場合、土地が収用される可能性があります。
さらに、許可証なしに建設した場合、違反者は政令16/2022/ND-CPに従って処罰される可能性があり、罰金は最大5000万ドンです。
注意:罰金を支払うことは、工事を合法化することを意味するものではありません。土地の用途変更の条件を満たしていない場合でも、工事は解体する必要があります。
農地から宅地への転換時の財政義務
2024年土地法第117条および政令45/2014/ND-CP第9条によると、土地使用目的の変更が許可された場合、土地使用者は財政義務を完全に履行する必要があります。
目的変更時の土地使用料の計算方法
土地使用料 = (住宅地価格 – 農地価格) × 用途変更面積
その中で:
土地価格は、省人民委員会が発行した土地価格表または具体的な土地価格に従って適用されます。
料金の計算時期は、管轄官庁から目的変更を許可された時期です。
注意:この金額は、農地から住宅地への転換時の費用の大部分を占めることが多い。
さらに、土地使用者は以下を支払う必要があります。
- 政令45/2014/ND-CP第11条に基づく登録料0.5%。
- 測量、書類の修正、証明書の再発行などの行政費用。
実際には、多くの地域で、目的変更の総費用は数億ドンに達する可能性があり、特に都市部および郊外地域ではそうです。
国民が注意すべきリスク警告
多くのケースで、「土地がすぐに宅地になる」、「まず建設し、後に合法化する」などの広告を信じるためリスクに直面しています。これらはすべて法的価値のない情報です。国民は特に注意する必要があります。
- 目的変更が許可されていない場合に建設しない。
- 計画検査なしに土地購入の手付金を支払わないこと。
- 仲介業者の口約束を信じないこと。
- 地方の土地管理機関で積極的に情報を検索する。
2026年から土地法がますます厳格化する中で、規制を遵守することが、合法的な権利を保護し、不必要な損害を回避するための唯一の方法です。
