土地価格が継続的に上昇する中で、農地から住宅地への転換のニーズはますます高まっています。しかし、多くの人々は、土地があれば用途変更を申請できると誤解しています。実際には、これは厳格な条件付きの法的手続きであり、誤った行為をすれば処罰され、土地使用権を失うことさえあります。
土地法の規定によると、土地利用目的の変更は当然の権利ではなく、管轄の国家機関の許可を得て、規定に従ってすべての条件を満たす必要があります。
農地から宅地への転換が許可されている場合
2024年土地法第121条によると、農地から住宅地への土地利用目的の変更は、管轄官庁の許可決定があり、承認された土地利用計画および計画に適合する場合にのみ実施されます。
具体的には、土地使用者は目的を勝手に変更する権利はなく、次の条件を完全に満たした場合にのみ実施できます。
- 権限のある機関によって法律の規定に従って承認された郡レベルの土地利用計画、計画に適合する土地区画。
- 使用中の土地には紛争がなく、土地法に違反しておらず、土地に関する行政違反の処理を受ける資格がない。
- 権限のある国家機関による土地収用決定または土地収用通知を受けていない土地区画。
- 承認された建設計画、都市計画、または農村計画に適合する土地利用目的の変更。
土地が年間土地利用計画に含まれていない場合でも、土地使用者が長期間にわたって安定的に使用している場合でも、目的変更は許可されていません。
農地から宅地への転換の手続きと費用
2024年土地法によると、土地の用途変更を希望する人は、土地がある地区レベルの土地登記事務所に書類を提出する必要があります。書類には、土地の用途変更申請書、土地使用権証明書、および要求に応じて必要な関連書類が含まれます。
受け入れ後、専門機関は書類を審査し、計画を照合し、管轄官庁に決定を提出します。解決期間は15営業日を超えず、奥地や遠隔地の場合は25日を超えず、住民が財政義務を履行する期間は含まれません。
財政義務について、2024年土地法第117条および政令45/2014/ND-CP第9条に基づき、土地使用者は以下を提出しなければならない。
- 土地使用料は、次の式に従って決定されます。
土地使用料 = (住宅地価格 – 農地価格) × 転換面積
(省人民委員会が発行した土地価格表または具体的な土地価格に基づいて)
- 政令45/2014/ND-CP第11条に基づく登録料、徴収額は目的変更後の土地使用権の価値の0.5%。
- 地方自治体の規定に従い、測量費、書類修正費、証明書の再発行費などのその他の行政費。
実際には、多くの都市部や郊外地域では、目的外使用の総費用は数億ドンに達する可能性があり、面積が広い場合や土地価格が高い場合はさらに高くなる可能性があります。
現行法規制によると、土地使用者は、目的変更が許可されていない農地に住宅を勝手に建設することは許可されていません。違反の場合、以下に処罰される可能性があります。
行政処分。
元の状態を回復することを義務付ける。
土地使用権証明書は発行されません。
重大な場合、土地が収用される可能性があります。
国民が特に注意すべき法的リスク
現行の規定によると、土地使用者は、目的変更が許可されていない農地に住宅を勝手に建設することは許可されていません。具体的には、勝手に違法に建設した場合、違反者は次の処分を受ける可能性があります。
- 政令91/2019/ND-CPに基づく行政違反の処罰
- 土地の元の状態を回復することを強制される
- 土地使用権証明書は発行されません。
- 重大な場合、規定に従って土地が収用される可能性があります。
実際、多くの人々は、計画を調査せずに「土地が宅地に変わる」、「目的外使用を待つ土地」という広告を信じているためにリスクに直面しています。これは、紛争や財政的損害につながる一般的な原因です。
具体的には、国民は次の点に注意する必要があります。
- 「まもなく宅地になる」、「目的外使用を待つ土地」という広告だけで土地を購入しない
- 地方の土地管理機関で計画を直接検査する必要があります。
- 土地利用目的の変更の可能性が明確に特定されていない場合、手付金または送金は行わない。
- 予期せぬ費用が発生しないように、土地価格表と財政義務を注意深く理解してください。
新しい土地価格表が市場価格に近づいている状況において、農地から住宅地への移転費用は引き続き増加すると予測されています。したがって、人々は不必要なリスクと損害を避けるために、法的および財政的要因を慎重に検討する必要があります。
