不動産企業が資金調達の道を急いで模索

格付け機関S&I Ratingsがまとめたデータによると、上場不動産企業グループの借入金は引き続き拡大しています。2026年6月末までの総貸付残高は360兆2400億ドンに達し、2026年3月末と比較して20%以上、つまり約60兆9000億ドン増加しました。

業界全体の自己資本に対する借入金比率は、2026年第1四半期末の0.61倍から0.72倍に増加しました。これは過去15四半期で最高水準です。この指数は、企業の財務レバレッジの使用レベルを反映しています。比率は0.72倍に増加しました。つまり、自己資本1ドンごとに0.72ドンの借入金が伴い、企業の財務レバレッジと借入資本への依存度が高いことを示しています。

それと並行して、長期負債の割合も総貸出残高の67.3%に増加しました。これは前期の63.1%から増加しており、短期的な流動性の回転圧力ではなく、プロジェクトの展開と開発のための資金の流れを示しています。

ベトナム国家銀行(NHNN)のデータによると、2026年6月30日現在、不動産事業活動に対する信用残高は250万兆ドンを超え、2025年末と比較して51万8000億ドン以上増加しました。しかし、この資金の流れは企業やプロジェクト間で大きく分化しています。財務能力、実現可能な事業計画、安定したキャッシュフローを持つ投資家は、より円滑に信用にアクセスできますが、法的な問題を抱え、流動性が低いプロジェクトは依然として困難に直面しています。

銀行融資とともに、社債は引き続き投資家にとって重要な資金調達チャネルとなっています。S&I Ratingsは、上半期に発行された社債の総額が約275兆4000億ドンに達し、そのうち不動産が128兆2000億ドン、つまり46.5%を占めると推定しています。

特筆すべきは、債券チャネルを通じて資金を吸収するために、多くの不動産企業が年平均12%以上の金利で債券を調達しており、カイホアンランドのように、一部のケースでは13.5%に達していることです。

不動産債券の金利水準は、2026年以前の段階と比較して大幅に上昇していることがわかります。以前は浮動金利支払い形式のフロアレベルは9.5〜10%でしたが、現在はそれよりも高くなっています。

S&I Ratingsによると、不動産事業信用が管理されている状況において、社債は今後も資本を補填する役割を果たし続けるでしょう。このチャネルは、企業が期間と資産構造について主体的に行動するのに役立ちます。

法的に十分なプロジェクトと高い信用格付けを持つ企業の場合、低い金利幅または段階的な金利構造の交渉は、現在の銀行ローン金利と比較して、資本コストの優位性をもたらします。

逆に、財務基盤が弱く、レバレッジ比率が高く、プロジェクトポートフォリオの流動性が低い投資家は、資本の回転においてより大きなリスクに直面します。これは、新しい段階で投資家にとって自然な浄化プロセスを生み出すでしょう。

しかし、一部の専門家の評価によると、これは不動産企業の再融資リスクを著しく高めています。

DGキャピタルの財務分析部門のシニアディレクターであるグエン・ズイ・フオン博士は、リスクは不動産企業のレバレッジが多くのチャネルで同時に増加している点にあると述べています。銀行融資に加えて、大手デベロッパーはプロジェクトの資本を補うために債券も使用しており、今後数年間の財務義務もそれに伴って増加します。

「再融資のリスクとは、企業が期限が来ても古い債務を返済または代替するために新しい資金を借りることができなくなる可能性があることです。これは、流動性の不足または喪失につながる可能性があります」とフオン博士は見解を述べました。