駅へのアクセスが不動産の利点と価格を決定する
ベトナム不動産市場調査評価研究所(VARS IRE)によると、ベトナムが都市鉄道、高速鉄道、TODモデルの開発を推進している状況において、不動産に対する「高価」と「安価」の見方は再定義される必要があります。住宅の価値は、所有するために支払う金額だけでなく、そこに住む生活を維持するために費やす総費用と時間にも当てはまります。
ハノイは、約18路線、全長約979kmの都市鉄道網、および多くのレベルのTODセンターとポイントのシステムを開発する方向性を示しています。その中で、すでに運行中のカットリン-ハドン線に加えて、ニョン-ハノイ駅は2027年12月から全線で運行を開始する予定であり、ハノイは総延長300km以上の5つの地下鉄路線の建設を開始したばかりで、2030年までに基本的に完了する予定です。
ホーチミン市および拡張地域では、地下鉄ネットワークも約28路線、総延長約1,100kmで開発が方向付けられています。そのうち、1号線(ベンタイン - スオイティエン)はすでに運行しています。2号線(ベンタイン - タムルオン)は着工済みで、5年後に完成する予定です。さらに、総延長約138.8kmの4つの地下鉄プロジェクトが、現在から2026年末までの着工計画に含まれています。
特筆すべきは、ベトナムの高速鉄道インフラも正式に開始され、ハノイ - クアンニン線(120km)とベンタイン - カンゾー線(54km)の2路線が2028年末から運行開始予定です。これらは、ベトナムを時速350kmの高速鉄道を持つ少数の国グループに含める2つのプロジェクトであり、移動時間に革命的な変化をもたらします。
地下鉄が都市計画と統合されると、不動産の価値は地理的な距離だけでなく、アクセス可能性とますます結びつきます。しかし、地下鉄に近いからといって、TODから当然の利益を得られるわけではありません。地図上の駅から500m離れたプロジェクトでも、歩道が不足し、道路を横断するのが難しく、バスや他の目的地との接続が不十分な場合、それに見合う価値を生み出すとは限りません。TODは単に地下鉄の隣に家を建てるだけでなく、住居と職場、学校、商業施設、および不可欠なサービスとの間の便利な接続を生み出すことです。
衛星エリアの住宅はメトロと良好に接続されており、多くの利点があります。
VARS IREによると、家庭が燃料、駐車、メンテナンス、および関連費用で毎月400万ドンを節約すると仮定すると、10年後には4億8000万ドン、20年後には9億6000万ドン相当の節約になります。これは、毎日の移動時間を短縮することで節約された時間の価値を考慮せずに、金額で定量化できる費用の一部にすぎません。
通勤、子供の送り迎え、または生活必需品へのアクセスのために長距離移動しなければならない世帯にとって、通勤時間は「機会費用」の一種でもあります。なぜなら、それは仕事、家族、または休息に費やすことができない時間だからです。
したがって、初めて住宅を購入する人や予算が限られている人にとって、郊外地域、衛星地域は中心部よりも価格が低いが、地下鉄との接続が良好であるため、検討に値する選択肢となる可能性がある。購入者は、住宅価格のプレッシャーを軽減できるだけでなく、公共交通機関システムが効率的に運用されるため、移動費を削減する機会も増える。しかし、この利点が本当に意味があるのは、地下鉄が予定通りに展開され、接続が便利で、家族の実際の移動ルートに適している場合に限られる。
VARS IREは、メトロは不動産の価値を変える可能性があると考えていますが、計画に含まれているすべてのプロジェクトが同じレベルの利益を享受できるわけではありません。駅までの距離、実際のアクセス可能性、バス接続、雇用密度と周辺サービスの密度、都市空間の質、および毎日の旅程の利便性はすべて、利益のレベルを決定します。
したがって、購入者は「地下鉄に近い」、「TODを先取りしている」、またはインフラが完成したときに価格が上昇すると期待しているという情報だけに目を向けるべきではありません。なぜなら、インフラから実質的な利益を得ているプロジェクトと、市場の期待範囲内にあるプロジェクトの間には依然として大きな隔たりがあるからです。特に、未完成または計画段階にある地下鉄路線の場合、購入者は、インフラの将来の価値を現在の不動産価格に事前に加算することにさらに注意する必要があります。
