現在、多くの不動産企業は、K係数で土地使用料を計算すると、非常に高い料金を支払う必要があると考えています。したがって、不動産プロジェクトは多くの目的(混合)を持ち、新しい道路を形成することがよくあります。しかし、土地価格表は更新されておらず、新しい交通路を計算できず、正確な土地価格を決定するためにK係数を適用できず、企業に困難を引き起こし、国家予算の損失を引き起こし、プロジェクトが長引き、コストが増加します。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、次のような例を挙げた。「仮にトゥードゥック市のグエン・シエン通りに1ヘクタールの土地がある場合、土地価格表は5660万ドン、現在の土地価格調整係数は約1.4倍、つまり約8000万ドン/m2であると仮定すると、「土地価格表x土地価格調整係数」を適用する場合、土地収用、土地の割り当て、土地利用目的の変更などの際に、8000万ドン/m2の土地価格が適用される。」
一方、グエン・シエン通りでも、高層マンションプロジェクトがあり、土地面積は10,000平方メートル、土地利用係数は7倍です。現在のマンション価格は1平方メートルあたり5,000万ドンです。
プロジェクトの実施期間を2年とし、販売費、管理費、借入金利、投資家の利益、建設費を差し引いた後、「剰余金方式」を適用した場合、剰余金の価値は約3500万ドン/m2に過ぎず、「K係数」で計算すると8000万ドン/m2(2.28倍以上)になります。したがって、損失を出さないように、企業は販売価格を1億ドン/m2以上に押し上げなければなりません。
上記の例から、新しい土地価格表が適用された後、土地使用料が急激に上昇する可能性があり、多くの悪影響が生じていることがわかります。投資家は、プロジェクト開発費と土地使用料の両方が高騰することから大きなプレッシャーを受けています。販売価格を調整しなければ、多くの企業は生き残ることができず、この状況が続けば、新しい供給源は再び不足し、住宅価格はさらに上昇し、定住の夢はますます遠のくでしょう。
ベトナム不動産仲介業者協会(VARS)も、現在の市場の最大のリスクは、多くの地方自治体が調整係数を発行していないか、高いレベルで適用している状況下での新しい土地価格表の適用によるものであると見ています。これにより、土地コストが大幅に増加し、プロジェクトコストが上昇し、企業、特に新しい開発地域にとって困難を引き起こします。その場合、土地コストは引き続きボトルネックとなり、2026年の不動産供給を抑制します。
土地価格とともに、短期的に貸出金利水準が急速に上昇する兆候も、プロジェクト開発企業と実際の住宅購入者に同時に圧力をかけると予測されています。
大都市の不動産価格が平均収入と比較して高い水準にある状況下で、資本コストの増加により、市場に参加する可能性のある人々、特に金融レバレッジを使用している購入者のグループが縮小し、市場の流動性に直接影響を与えています。
レ・ホアン・チャウ氏は、「不動産、商業住宅、都市部の建設投資プロジェクトの土地評価は、住宅地、小規模な区画の土地評価とはまったく異なります。なぜなら、不動産、商業住宅、都市部のプロジェクトは土地利用規模が大きく、各プロジェクトは通常異なる土地利用係数を持っているからです。したがって、プロジェクトの土地利用係数が高ければ高いほど、土地使用料、土地賃貸料は、土地利用係数が低いプロジェクトよりも高く支払わなければならない計算方法を構築する必要があります」と意見を述べました。
