工事の耐用年数と財産権の期間を同一視しない
ベトナム不動産市場評価研究所(VARS IRE)によると、土地法および関連法の改正に関する見解と方向性に関する決議第21-NQ/TWにおいて、特に注目されている問題の1つは、新築マンションの耐用年数による耐用年数の決定の方向性です。
VARS IREは、新しい政策に関する議論の過程で、最も誤解を招きやすいフレーズは「期限付きアパート」であると指摘しています。十分に説明されない場合、国民は一定期間後、アパートの所有権が当然に終了すると理解する可能性があります。しかし、この理解は問題の本質を正しく反映していません。
したがって、建物の技術的ライフサイクルとは、建物が使用できる期間であり、設計図書、建設品質、運用および保守条件、および実際の検査結果に基づいて決定されます。
それに伴い、所有者の合法的な財産権の概念があります。アパートの所有権、共有土地の使用権、および関連する発生する権利は、法律によって保護される権利であり、技術的な時期にプロジェクトが到着したという理由だけで自動的に失われることはありません。
新しいメカニズムを完成させる際には、工事の耐用年数が財産権に対する「カウントダウン時計」であるという理解を避けることが重要です。
より適切なアプローチは、設計寿命を管理および義務的な検査のマイルストーンとして特定することです。その時点で、建物は安全性のレベルについて再評価する必要があります。技術要件を満たしている場合は、専門的な結論と適切なメンテナンス計画に従って建物を継続して使用できます。解体を余儀なくされた場合、所有者の権利は再建プロセスにおける権利と利益に転換する必要があります。
この観点から、マンション所有者の共有土地使用権(建設工事用地に関連する法的基盤)、マンション所有権と工事期間中の共有所有権(工事が安全を確保している間)、国民が合法的な売買取引を通じて形成した直接的な財産権、および工事が解体、再建された後の権利(再建プロセスへの参加権、新しいマンションまたは対応する価値を受け取る権利、および規定に従った譲渡、相続、抵当権を含む)の3つの権利層を明確に確立する必要があります。
これらの3つの権利層が明確に定義されて初めて、アパートのライフサイクル管理ポリシーは社会的合意を生み出すことができます。
古いアパートの改修のボトルネックは、管理の考え方を変える必要性を提起します。
統計によると、ハノイには現在、見直しと改修が必要な古いアパートが約2,160棟ありますが、実施されているのは19件のみです。ホーチミン市では、1975年以前に建設されたアパートが約474棟あります。そのうち、Dランクのアパートは16棟が移転、解体される必要があり、2025年末までに9棟のアパートが移転を完了し、1,194世帯中680世帯以上が移転が手配されています。
VARS IREによると、肯定的な観点から、決議21が建物のライフサイクル管理と耐用年数切れ後のアパートの積極的な再建の問題を提起することは、アパート供給の開発における新しいアプローチを開く可能性があります。老朽化したアパートを長期的なボトルネックにするのではなく、早期に準備された再建プロセスは、特に新しい土地ファンドがますます限られている開発された都市部で、供給を積極的に代替および補完するメカニズムを作成するのに役立ちます。
反対に、アパートメントが主導的なセグメントであるため、所有者の権利、再建メカニズム、および明確に設計されていない財務義務に関連するすべての規制は、購入者の心理、企業の投資計画、および金融機関の信用供与決定に影響を与える可能性があります。
したがって、政策の価値は、建物の安全性の問題を処理することだけでなく、透明な資産ライフサイクル管理メカニズムを形成し、アパートメントの供給が積極的に再構築される条件を作り出し、市場のバランスを取り、土地資源の利用効率を高めることにもあります。
アパートのライフサイクル管理は、現代都市開発の過程における必要な転換点です。しかし、この政策が不必要な混乱を引き起こすことなく生活に浸透するためには、制度化のプロセスは、建物の安全性、土地利用効率、および人々の財産権の保護の要件間の調和を確保する必要があります。
