9月の法律制定に関する専門会議に関する2026年9月18日付決議第278/NQ-CPにおいて、政府は建設省に対し、建設工事の耐用年数に応じたマンションの耐用年数を明確に規定し、建設法規に基づく工事の耐用年数との適合性と統一性を確保するよう要求しました。
アパートの耐用年数は、建物の品質を検査するための基準です。
ラオドン紙とのインタビューで、ハノイ市弁護士協会のファム・タイン・トゥアン弁護士(修士)は、マンションの耐用年数は現在、住宅法(改正)草案第2条第21項に規定されていると述べました。それによると、マンションの耐用年数は工事の耐用年数であり、建設法規の規定に従って建設設計図書で特定および記載され、マンションが運用開始された時点から計算されます。
上記の規定は、プロジェクトの品質とユーザーの安全を確保することを目的としています。同時に、この規定は、設計段階からプロジェクトの耐久性に関する要件を設定するだけでなく、設計に従って使用期限が切れたときに品質を再検査および評価する必要があるマイルストーンを特定します。検査結果と法的条件は、継続的な使用、修理、または解体、再建を決定するための根拠となります。
理解を容易にするために、ファム・タイン・トゥアン弁護士はバイクの例を挙げました。バイクを購入するとき、バイクは購入者の所有物です。この所有権は、バイクが長年使用されてきたからといって自動的に失われるわけではありませんが、バイクが永遠に安全に走行できるという意味でもありません。バイクが老朽化した場合、法律で検査期間が規定されている場合、バイクの所有者は、バイクがまだ使用できるかどうか、修理する必要があるか、使用を停止する必要があるかを特定するために技術検査を受ける必要があります。バイクの状態を検査および評価しても、バイクが誰のものであるかは変わりません。
共同住宅も同様です。住民はアパートを所有する権利がありますが、建物の予想寿命は設計図書で決定されています。設計上の耐用年数が満了した場合、建物は継続的な使用の可能性と処理方法を特定するために検査を受ける必要があります。これは、建物の安全性を再評価するためのマイルストーンであり、アパートの所有権を自動的に終了するマイルストーンではありません。
共同住宅の「耐用年数」について明確にする
マンションの「耐用年数」または「耐用年数」の問題は、新しい法的問題ではなく、2014年住宅法、政令69/2021/ND-CP、2023年住宅法などの法的文書で以前から規定されています。
2014年住宅法では、「共同住宅の使用期間」は第99条第1項に規定されており、2015年7月1日から施行されます。それによると、「共同住宅の使用期間は、建設工事の等級と、本条第2項の規定に従って共同住宅がある省レベルの住宅管理機関の品質検査結論に基づいて決定されます」。
共同住宅の「耐用年数」切れの問題も、2015年7月1日から施行された2014年住宅法第99条第2項に規定されています。それによると、「共同住宅が建設に関する法律の規定に従って耐用年数切れになった場合、またはひどく損傷し、倒壊の危険性があり、使用者の安全が確保されていない場合、省レベルの住宅管理機関は、規定に従って処理するために、この共同住宅の建設工事の品質検査を実施する必要があります...」。
建設大臣が発行した建設設計サービス工事の階層化に関する国家技術基準(QCVN)によると、通常の共同住宅の設計上の耐用年数は50年を下回らないことが最小限です。具体的な期限は、各プロジェクトの設計タスクで決定する必要があります。
2023年住宅法および2026年住宅法案は、共同住宅の改修・再建における補償・再定住メカニズムと財政義務について区別があります。草案第2条第13項は、「古い共同住宅」とは1994年以前に建設された共同住宅と定義しています。
古いアパート、つまり1994年以前に建設されたアパートの場合、焦点は補償および再定住メカニズムです。一方、古いアパートではないアパートの場合、焦点は所有者が建物を再建するための資金を拠出するメカニズムです。
政策の観点から見ると、この区別は原則として合理的です。なぜなら、古いアパートは歴史的建造物のグループであり、以前の残存問題を処理するために補償および再定住メカニズムが必要だからです。一方、後に建設されたアパートについては、草案は建造物の再建責任を徐々に所有者自身に移転しています。
