9月の法律制定に関する専門会議に関する2026年9月18日付の決議第278/NQ-CPにおいて、政府は建設省に対し、建設法に基づく工事の耐用年数に応じたマンションの耐用年数を明確に規定し、工事の耐用年数と一致させ、統一することを要求しました。耐用年数切れのマンションの処理を具体的に規定し、その中でマンション所有者の権利と義務を明確にします。
共同住宅の使用期間は、所有権の自動終了の根拠ではない
ラオドン紙とのインタビューで、ホーチミン市弁護士協会のホアン・ハ弁護士は、所有権は法律によって保護される権利であるが、所有権の対象は損なわれたり、損傷したり、存在しなくなる可能性があると述べました。そのようなことが起こった場合、法律は2つの問題を同時に解決する必要があります。一方では、失われた財産の法的運命を特定する必要があります。他方では、所有者の権利と利益が引き続き保護されるべきかどうかを特定する必要があります。
弁護士によると、マンションの耐用年数の問題を正しく理解するためには、建物が存続できる年数だけを見ることはできません。各権利の対象、権利の発生または終了の根拠、および建物が解体を余儀なくされた場合の法的結果を正確に特定する必要があります。
最初に区別すべき点は、設計上の耐用年数は建物の絶対的な耐用年数ではなく、所有権を自動的に終了させる根拠でもありません。2023年住宅法第58条第3項および第59条第2項は、マンションの設計期間が満了した場合、または安全上のリスクが発生した場合の検査メカニズムを設定しています。耐用年数が満了していない建物は、安全が確保されていない場合、解体される可能性があります。
「逆に、設計期間が満了したが、解体が必要なケースに該当しないと結論付けられた場合、検査結論に従って特定された期間内に引き続き使用できます」とホアン・ハ弁護士は強調しました。
このアプローチは、法律が資産の実際の状態の評価を完全に置き換えるために時間に関する数字を取ることはできないことを示しています。耐用年数は技術パラメータであり、検査は建設状況を特定する活動であり、解体決定は法律で定められた条件に基づいて行われる法的結果です。これら3つの問題を混同すると、50年または70年ごとに人々は当然住宅を失うという理解につながります。
人々の権利を確保する
2015年民法第237条第3項および第242条によると、財産が破壊された場合、その財産自体に対する所有権は終了します。ただし、アパートの所有権の終了は、所有者が法律で確立されたすべての財産的利益を失うことを意味するものではありません。
2023年住宅法第142条は、マンションにおける個人所有部分と共有所有部分を区別しています。マンション購入者の権利は、土地法に基づく共有土地使用権にも関連付けられています。建物が取り壊された場合、これらの対象者の法的運命を個別に特定する必要があります。個人所有部分がもはや存在しないことは、当然のことながら共有土地使用権を消滅させるものではありません。
「所有権の保護は、所有者がもはや安全でない建物を永遠に使用することを保証することを意味するものではありません。しかし、安全のために建物を解体する要求も、彼らの残存する財産権を無視するための根拠として理解することはできません」とホアン・ハ弁護士は述べました。
もう1つの問題は、所有権が利益をもたらすだけでなく、責任にも関連していることです。2015年民法第162条第1項は、所有者は、合意またはその他の法律が規定する場合を除き、所有する財産に関するリスクを負わなければならないと規定しています。これは重要な制限を設けています。通常の使用プロセスにより建物が劣化した場合、再建を国家または他の主体の完全な財政義務と当然のことと見なすことはできません。
したがって、政府が土地の継続使用権とアパートの再建のための財政義務の貢献を明確にするよう要求することは、受益権と所有者の責任の関係の中で見ることができる。これは、法案で具体化が求められている方向性であり、すでに施行されている新しい規定ではない。
アパートの耐用年数の問題は、法律の保護が必ずしも財産の物質的な形状を永久に維持することを意味するものではないことを示しています。法律で定められた場合、財産は解体される可能性がありますが、関連する合法的な権利と利益は、対応するメカニズムに従って特定および解決されなければなりません。
