マンションの耐用年数満了時の財産権を明確にする
アパートの耐用年数の問題は、決議21が、建設工事の耐用年数に応じたアパートの耐用年数を規定する方向性を、所有者の財産権の保証に関連付けて研究する必要がある内容のグループに含めたため、多くの関心を集めています。
9月22日午前、ハノイで開催されたVietnambiz主催の「決議21後の不動産開発と投資戦略、および政策の最新情報」に関するセミナーで、住宅・不動産市場管理局のホアン・トゥ・ハン副局長は、マンションの耐用年数と使用期間の問題は2023年住宅法で規定されており、新しい規定ではないと述べました。
ハン氏によると、建設省は決議21の方向性を制度化しています。関心を集めている問題の1つは、マンションの耐用年数が切れた場合の法的根拠と住民の財産権の保証です。
現行の住宅法は、マンションの使用期間を建設期間、建設法、設計図書に基づいて規定しています。しかし、ハン氏によると、現在の規定では、使用期間満了後、財産所有者はどのような権利を持ち、財産所有権を失うかどうかは明確にされていません。
「現在の住宅法案では、マンションの使用期限が切れた後も、住民の財産は失われないことを明確にしています。皆様に完全に安心していただくために繰り返しますが、財産権は失われていません」とハン氏は強調しました。
ハン氏が共有した内容によると、1994年以前に建設されたマンションの場合、建物の使用期間が満了すると、所有者は再定住のための住宅で補償を受け取ることができます。社会住宅を購入する権利があります。または、所有する割合に応じて土地使用権に対して現金で補償を受け取ります。
1994年以降に建設されたアパートの場合、住民は使用期限切れ時に資金を拠出することにより、アパートを新しいアパートに建設および改修し続ける権利があります。これは、所有者間の議論と共有に基づいて実施されます。
所有者が新しい家を建てるためにお金を払いたくない場合、彼らは土地使用権と財産所有権を他の人に再販する権利があります。その後、購入者は再建のための資金を拠出する権利があります。
拠出を継続しない場合、所有者は、工事が解体された時点での共有面積の割合に応じて、土地使用権に対して現金で補償を受ける権利があります。
マンション地域が後に国家管理機関によって計画され、マンションが建設されなくなる場合、ハン氏によると、住民は引き続き優先順位を与えられ、土地使用権が補償されます。
「したがって、今回の住宅法で導入された規定は、現行法を継承する精神を強調し、同時に財産所有者の権利をより明確にすることを目的としています」とハン氏は述べました。
設計寿命と実際の使用期間を区別する必要がある
同じ見解で、第16期国会議員であり、国会経済財政委員会の専任委員であるファン・ドゥック・ヒエウ博士は、共同住宅の期間に関する方向性は完全に新しい内容ではないと述べました。以前は、共同住宅の所有権証明書に期間が記載されていませんでしたが、法律では、建物が使用条件を満たさなくなった場合の処理に関する規定がありました。
ヒエウ氏によると、決議21は、マンションの所有権に関する法的規定を完成させる上での進歩です。規定は、マンションに対する住民の所有権、マンションの耐用年数が満了した場合の土地の権利、または使用不能になった場合の権利、ならびに新しい建物の建設と開発における当事者の権利と義務をより明確にしています。
しかし、制度化、特に証明書への耐用年数の記載方法は、慎重に検討する必要があります。
ヒエウ氏は、建物の当初の設計による耐用年数と実際の耐用年数という2つの概念を区別する必要があると指摘しました。これらの2つの期間は重複しない可能性があるため、両方の場合においてマンション所有者の権利と利益を保証するための適切な規制が必要です。
アパートが使用できなくなり、取り壊さなければならない場合、アパート、土地、および新しい建物の開発に対する所有者の権利も明確に規定する必要があります。
ヒエウ氏によると、マンションの耐用年数を規定することは、建物の品質にも影響を与える可能性があります。耐用年数と建物の品質が明確に決定されると、不動産開発業者は顧客を引き付けるためにマンションの品質を向上させる傾向がある可能性があります。
