プロジェクトの土地評価におけるボトルネックを解消

土地使用料の計算に何年もかかる

ロータスレジデンスプロジェクト(ホーチミン市)の投資家であるアイントゥアングループの代表者によると、2025年末までにプロジェクトは法的障害が解消され、投資方針が延長され、5000億ドン以上の土地使用料の支払いが通知された市内の9つのプロジェクトに含まれています。

この決定を達成するために、企業は法的手続きを完了するのに7年7ヶ月かかりました。土地使用料が特定されていない間、数百人の顧客は家を建てたり、ピンクブックを作成したりすることができず、マンション、学校、ショッピングセンターなどの項目も展開を停止しなければならず、プロジェクトは長年ほぼ「フリーズ」しました。

ホーチミン市不動産協会(HoREA)の統計によると、ホーチミン市だけでも、不動産および商業住宅プロジェクトの投資家が、管轄の国家機関から土地使用料の通知を待っているプロジェクトが約100件あり、その中には支払う必要のある追加の土地使用料が含まれています。

土地使用料、土地賃貸料の決定段階は、現在、企業と管理機関の両方にとって多くの時間を要する法的手続きです。現在、不動産プロジェクトの土地評価は、主に2つの方法を適用しています。剰余金と係数Kです。その中で、商業的に有利な場所に位置するプロジェクトの大部分は、剰余金法を使用しています。

しかし、評価機関の選定、評価証明書の完成、および省レベルの土地評価委員会の承認のプロセスは、通常、少なくとも6ヶ月かかり、多くのプロジェクトは数年かかっても完了せず、進捗に大きな影響を与え、投資コストを増加させています。

一方、係数K法は、土地価格表の土地価格に係数Kを掛けることによって計算され、市場価格との比較に基づいて決定されます。これは簡単な方法であり、土地価格表と係数Kはどちらも省人民委員会によって発行され、毎年調整されるため、迅速に実行できます。

プロジェクトの土地評価作業のための新しいメカニズム

ホーチミン市人民委員会は最近、市の具体的な土地価格評価評議会の新しい運営規則を承認しました。それによると、ホーチミン市の具体的な土地価格評価評議会は、土地価格案を評価し、土地価格の決定が法的規制を遵守することを保証するために、決定番号2176/2025に従って設立されました。これは、透明性を高めるだけでなく、土地価格評価プロセスで発生する可能性のある利益相反を最小限に抑えるのに役立ちます。

ホーチミン市農業環境局(NNMT)局長であり、評議会メンバーであるグエン・トアン・タン氏は、2026年初頭から、ホーチミン市は2024年土地法に基づく新しい年間土地価格表を適用すると述べました。2026年1月1日から適用される新しい土地価格表は、別の手順に従い、ホーチミン市人民評議会の承認を義務付けられます。

NNMT局はまた、具体的な土地価格の決定作業に関連する多くの重要な内容を実施、調整、省庁、各レベルに助言しています。その中には、ホーチミン市人民委員会に2026年の土地価格調整係数(係数K)に関する決定を発行するよう助言すること、ホーチミン市人民評議会に決議87/2025で初めて土地価格表を調整する決議を発行するよう助言することが含まれています。

特に、2026年に提出予定の具体的な土地価格書類です。68件の書類があり、そのうち8件は監察・検査の結論によるものであり、60件は条件を満たしています。処理中の書類を完全に報告すれば、2026年には100件のプロジェクトで具体的な土地価格が決定され、約100兆ドン以上の予算収入が得られると予想されています。

ホーチミン市は、2026年に2桁成長と800兆ドン以上の予算収入を目標としており、約100兆ドンを目指しており、そのうち土地からの収入が約10%を占めています。したがって、土地評価書類を迅速に進めることで、国民や企業が財政義務を早期に完了し、土地を開発に投入し、経済成長の原動力となるでしょう。