金融レバレッジを使用する投資家への大きな圧力
アパート市場は、マンション価格の水準が上昇しているにもかかわらず、投資資金の流出の兆候により流動性が大幅に低下し、購入者が金利圧力と市場リスクに対してより慎重になっているため、注目すべき動向を記録しています。
One Mount Groupの最近のレポートによると、ハノイの不動産市場は、急成長期の後、明らかに減速しています。同社は、2026年第1四半期に市場全体の取引量が約11,100件に達し、住宅地とアパートを含むと記録しており、前期比50%減、前年同期比12%減となっています。
特に注目すべきは、マンションセグメントで約4,000件の譲渡取引が記録され、四半期比60%減、年率26%減となりました。
ホーチミン市市場では、2026年第1四半期に約3,700戸の新築マンションが販売され、2025年第4四半期と比較して75%減少しました。
One Mount Groupによると、四半期ごとの大幅な減少は、季節要因と旧正月後の購入者の慎重な心理を反映しています。一方、年ごとの減少は、投資資金が金利、インフレ、地政学的リスクなどのマクロ要因に対してますます慎重になっていることを示しています。
この動向は建設省の報告書にも記録されています。同機関によると、第1四半期には全国で139,800件以上の不動産取引があり、昨年末と比較して約8%減少しました。コンドミニアムと戸建て住宅のセグメントだけで約30,850件の取引が記録され、四半期比で約19%減少しました。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの市場調査部門マネージャーであるグエン・リー・リー氏は、新しい供給と引き渡し準備中の製品の量が大幅に増加している状況下で、アパートメント市場の流動性が低下していると述べました。
リー氏によると、2026年から2028年の期間に、ハノイでは28,000戸以上の物件が住宅購入者に引き渡される予定です。大規模な供給が同時に現れ、流動性が鈍化すると、金融レバレッジを利用する投資家グループに大きな圧力がかかるでしょう。
「このグループは、資産を維持するために高い資本コストに直面しており、同時に、魅力的な販売ポリシーと投資家からの多くの優遇措置を備えた新しいバスケットと競争しなければなりません」とリー氏は述べています。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの専門家は、今後2年間で、ハノイは68,000戸以上の新しいアパートメントを迎える可能性があり、中心部周辺地域への強いシフトの傾向があると付け加えました。大量の供給は、インフラ開発地域での価格上昇の期待に大きく依存する投機的な製品に対する明確な価格下落圧力を生み出すでしょう。
「金利変動と市場がより合理的な価格調整を行うという期待から、買い手の慎重な心理は今後も続く可能性があります」と彼女は述べました。
投資家の慎重な心理
ハノイの不動産業者であるチャン・ヴァン・フン氏は、現在の市場は2024年から2025年の過熱期とは大きく異なると述べています。
フン氏によると、以前は多くの投資家がプロジェクトが販売開始されるとすぐに資金を投入し、数ヶ月で差額を稼ぐために「短期売買」を期待していました。しかし、現在、投資家の数は大幅に減少しており、特に銀行融資を利用するグループがそうです。
「以前は、販売開始から数日で顧客が予約金を支払うアパートもありましたが、現在では1ヶ月間販売しても取引が困難です。アパートの価格は依然として高いですが、購入者は以前のように簡単にお金を払い、すぐに取引を完了することを受け入れなくなりました」とフン氏は述べました。
この仲介業者によると、ハノイのアパート価格水準は過去2年間で急速に上昇しており、投資収益率はますます縮小しています。一方、借入金利、金融費用、市場への新規供給の圧力が継続的に高まっているため、多くの投資家は「在庫を抱え続ける」のではなく、キャッシュフローを回収することを選択しています。
フン氏は、市場はより強力な選別段階に入っており、その中で、実需、良好な立地、完全な法的地位を持つ製品は依然として流動性を維持しており、価格が過度に押し上げられたり、非同期開発地域にあるマンションは、今後、より明確な調整圧力を受けるだろうと述べました。
