マンション価格の高騰、主な供給源は高級品
ハノイとホーチミン市のマンション価格は、市場への新規供給が主に高級セグメントに属するため、2026年第1四半期も引き続き高水準にとどまっています。流動性は以前の低迷期と比較して改善しましたが、低価格帯および中価格帯住宅の長期的な不足は、市場の不均衡をますます悪化させ、実際の居住ニーズを持つ購入者に大きな圧力をかけています。
建設省によると、2026年の最初の3ヶ月で、新しく販売されたアパートの価格は引き続き大幅に上昇しました。ハノイでは、平均アパート価格は約1億2800万ドン/m2に上昇しましたが、ホーチミン市では約1億1200万ドン/m2でした。
市場調査機関からのデータも、価格上昇の傾向がまだ止まっていないことを示しています。ナイトフランク・ベトナムは、ホーチミン市のアパートの一次販売価格が平均4.078米ドル/m2、約1億700万ドン/m2に達し、前年同期比11.8%増加したことを記録しました。ハノイでは、一次販売価格が4,274米ドル/m2、約1億1200万ドン/m2に達し、年間38%増加しました。
一方、ベトナム不動産仲介業者協会(VARS)のデータによると、ハノイでは、一次平均価格が約1億2800万ドン/m2に達し、2025年と比較して28%増加しました。新規販売プロジェクトは主に高級セグメントに属しており、市場全体のマンション価格水準の上昇に貢献しています。
ホーチミン市では、一次平均価格は前年と同等の1億1000万ドン/m2前後で推移している。一方、ダナン市場も一次平均価格が約9100万ドン/m2に達し、2025年と比較して10%上昇した。主な原因は、市場に高級プロジェクトが新たに登場し、その後の販売段階で価格が調整されたことである。
流動性は遅いものの価格は高止まり
ホータイ国際高層ビル社のグエン・チー・タイン社長は、現在容易に認識できる問題の1つは、主な製品が約10〜20社の投資家の手中にあることであると述べています。このグループに集中している供給源により、販売価格水準はプロジェクト間の相互参照方式で設定されることがよくあります。
しかし、タイン氏によると、市場価格は実際には投資家の期待にとどまらず、実際に住む必要のある購入者によって決定されます。なぜなら、どれほど大きな利益目標を設定しても、最終的には製品は住むため、または賃貸のために開発するために購入者に販売されなければならないからです。「実際に住む必要のある人が市場価格を決定する人です」とタイン氏は強調しました。
この人物は、現在の高水準の価格に加えて、銀行金利からの圧力により、市場は確実に調整されるだろうと述べました。現在の資本コストレベルでは、投資家は適切な買い手を待つためだけに長期間にわたって商品を保管し続けることはできませんが、資金の流れが重要な要素です。
タイン氏によると、現在の市場の問題は、高級セグメントが大きな割合を占めているだけでなく、多くのプロジェクトが高級であると自己判断している状況にあります。真の高級製品の場合、デベロッパーはターゲット顧客層を明確に特定しているため、アウトプットをあまり心配していません。
一方、市場の大部分は「あの人は10ドルで売れるなら、私も10ドルで売らなければならない」という心理状態にあります。つまり、利益が過度に押し上げられるという期待です。これにより、多くのプロジェクトが高級ブランドを掲げ、非常に高い価格で売るべきだと考えています。
タイン氏は、多くのプロジェクトは実際には本当に高級ではなく、特に独占的でない場所では、依然として高い価格を設定していると述べました。市場が受け入れない場合、調整を余儀なくされます。
実際、多くのプロジェクトが長年同じ価格を維持しても売れず、さらには5〜10年間在庫が残っている。タイン氏によると、それは本当に高級な製品には独自のセグメントがあり、市場の吸収能力を超える利益期待は遅かれ早かれ浄化されることを示唆している。
