開発業者の利益期待に応じてマンション価格が押し上げられる
アパートや多くの住宅製品の価格は現在も高水準にとどまっており、特に高級セグメントの自己ポジショニングプロジェクトではそうです。実際の購買力が利益期待に追いついていない一方で、金利と資本コストのプレッシャーがますます大きくなっている状況で、不動産市場は差別化と調整を余儀なくされる段階に入っています。
ラオドン紙とのインタビューで、ホータイ国際高層ビル株式会社のグエン・チー・タイン総支配人は、現在容易に認識できる問題の1つは、製品が主にトップ10〜20の投資家の手に委ねられていることであると分析しました。このグループに集中している商品の供給源により、販売価格水準はプロジェクト間の相互参照方式で設定されることがよくあります。
しかし、市場価格は本質的に投資家の期待にとどまらず、実際に住む必要のある購入者によって決定されます。なぜなら、どれほど大きな利益目標を設定しても、最終的には製品は住むため、または賃貸のために開発するために購入者に販売されなければならないからです。「実際に住む必要のある人が市場価格を決定する人です」とタイン氏は強調しました。
この人物によると、現在の高水準の価格と銀行金利からの圧力により、市場は確実に調整されるでしょう。現在の資本コストレベルでは、投資家は適切な買い手を待つためだけに長期間にわたって商品を保管し続けることはできませんが、資金の流れが重要な要素です。
供給構造を見ると、現在の問題は、高級セグメントが大きな割合を占めているだけでなく、市場が真に高級な製品という概念と、多くのプロジェクトが高級であると自己定義しているという概念を混同している点にも当てはまります。真の意味での高級製品の場合、投資家はターゲット顧客層を非常に明確に特定しているため、アウトプットをあまり心配していません。
一方、市場の大部分は「あの人は10ドルで売れるなら、私も10ドルで売らなければならない」という心理状態にあります。つまり、利益への期待が過度に高まり、すべてのプロジェクトが高級ブランドになり、非常に高い価格で売らなければならないと考えることになります。
多くのプロジェクトは実際には本当に高級ではなく、特に立地が唯一無二ではありませんが、それでも高い価格を設定しています。市場が受け入れない場合、調整を余儀なくされます。実際、多くのプロジェクトが長年同じ価格を維持しても売れず、5〜10年売れ残っている場合さえあります。これは、真に高級な製品には独自のセグメントがあり、吸収能力を超える利益への期待は遅かれ早かれ市場によって浄化されることを示しています。
市場は大きく二極化
2026年のベトナム不動産の動向について、グエン・チー・タイン氏は、市場は引き続き非常に明確な二極化を示すだろうと述べました。それは、この段階での投資は、以前とはまったく異なる考え方を必要とすることを意味します。
地域内でのみ売買する場合、投資家は間違いなく再考する必要があります。なぜなら、現在体系的に投資されている製品は、国内の顧客だけでなく、国際的な投資家の受け入れも目指しているからです。
したがって、投資の話は、もはやその地域のプロジェクトに単独で資金を投入することではなく、発展の原動力と接続性のある衛星都市の方向に目を向ける必要があります。投資家は、短期間で売買するだけでなく、長期的な戦略を目指す必要があります。
一方、現在の市場の不動産製品は以前とは異なり、大きな割合を占めるセグメントは高級不動産です。このセグメントでは、すぐに購入できる人の数は多くないため、利益を迅速に確定するために売買を繰り返す話は以前ほど簡単ではありません。
「以前は、多くの人が販売するだけで銀行預金よりも高い利益が得られると考えていましたが、現在はそれほど簡単ではありません」とタイン氏は述べました。
もう1つのプレッシャーは、不動産市場が銀行の資金調達能力よりも急速に発展していることです。信用余地は限られているため、デベロッパーから投資家まで、他の資金源をさらに探さなければなりません。
銀行融資のみを頼りに投資を成功させたい場合、それは依然として短期投資であり、現在の状況では効果を上げることが非常に困難です。現在の動向では、市場は長期的な投資戦略と実際の吸収力に適した投資戦略の余地しか残っていません。
