供給が増加し、市場は二極化し始める
ベトナム不動産仲介業者協会(VARS)の報告によると、2025年末から不動産供給が大幅に改善されました。かつて停滞していた多くのプロジェクトは、政策調整のおかげで法的障害が取り除かれ、20以上の大規模プロジェクトが承認および新規展開され、主に主要な交通インフラに関連する郊外地域で展開されています。
市場の供給源は、投資家の在庫と再販製品からも来ており、総供給量が大幅に増加しています。2026年の不動産供給量は約20万戸に達する可能性があると推定されています。
供給の増加により、購入者はセグメント、地域、製品タイプについてより多くの選択肢を持つことができます。それに加えて、支払いスケジュールの延長、金利サポートなどの柔軟な販売ポリシーにより、購入者は製品価値の約10〜30%の初期資本比率で市場に参加できます。
しかし、短期間の金利の急速な上昇を背景に、市場心理はより慎重になっています。流動性はもはや分散しておらず、選択的な状態に移行しており、資金の流れの二極化の傾向を示しています。
VARSによると、二極化の原因は供給の増加だけでなく、買い手と売り手の間の価格期待のずれによるものです。売り手は依然として高い価格を維持していますが、買い手はより合理的な価格を待つ傾向があり、さらにはより深い損切り製品を期待しています。投資家の構造も明確な二極化があり、長期投資家の多くは期待される利益水準に達しており、安定したキャッシュフローを持っているため、売り圧力にさらされていません。一方、在庫処分の需要は主に高価格帯で購入する投資家グループや、大きな金融レバレッジを使用する投資家グループから来ています。
流動性は鈍化しているものの、不動産価格水準は、投入コストのプレッシャーが依然として高い水準にあるため、大幅に下落していない。
市場はコアバリューに戻り、実際の住宅ニーズに対応
Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、金利上昇の情報が出てから、人々の不動産への関心と検索のレベルはそれほど大きな影響を受けていないと述べました。調査によると、テト後の期間、関心のレベルは過去数年とほぼ同じで、約10〜15%減少しました。ハノイ市場の価格への関心のレベルは、土地は4%減少しましたが、アパートと戸建て住宅は横ばいです。特に、アパートセグメントへの関心のレベルは、テト前と比較して30%増加しました。これは、実際の需要が依然として存在し、市場が多くの懸念のように凍結状態に陥っていないことを示しています。
「現時点で不動産に投資すべきかどうかという質問は、市場が調整段階に入り、より明確に差別化されている状況で認識する必要があります。市場のどの段階でも、常に適切な顧客グループが存在します。問題は、購入者がニーズとタイミングを正しく特定しているかどうかです。現在の状況では、購入者は、以前のホットな市場段階のように迅速に投資する必要がなく、慎重に選択し、価格交渉をうまく行うことができるため、より多くの利点があります」とクオック・アイン氏は分析しました。
実際、市場は投機ではなく、実際の居住ニーズに応えるために、コアバリューに戻りつつあります。以前は、多くのプロジェクトが完成しておらず、購入者が製品を十分に理解していなくても取引の準備ができていましたが、現在では購入者はより慎重になり、品質、場所、利便性、および実際の生活ニーズを満たす能力にもっと関心を持っています。
市場も明確な差別化が進んでいます。実際の住宅ニーズを満たし、好立地、優れたインフラ接続、透明性のある法的側面を持ち、信頼できる投資家からの製品は、依然として積極的な流動性を記録しています。逆に、投機性が高く、実際のニーズからかけ離れた製品は、より多くの困難に直面するでしょう。
グエン・クオック・アイン氏によると、この時期は実需者や長期的なビジョンを持つ投資家に適しています。購入の決定は、短期的な金利変動だけに基づいて行うのではなく、立地、製品の品質、投資家の評判、個人の財務能力などの要素を全体的に評価する必要があります。市場が安定したマクロ政策、特に金利と信用に関する政策によって引き続き支えられている場合、不動産は中長期的に発展の余地があります。
