大量の供給が市場に殺到、主に高級セグメント
大都市のマンション価格は、新規供給が徐々に改善する中で上昇し続けていますが、主に中級および高級セグメントに集中しています。これにより、低所得者の住宅所有の機会はますます狭まり、不動産市場への投資資金の流れの傾向も変化しています。
サヴィルズのデータによると、2025年は過去5年間で最も高い新築マンションの供給量を記録しており、主に中級セグメントからのものです。販売価格は依然として上昇傾向を維持しており、一次価格の平均は約1億200万ドン/m2です。40億ドン以上の製品が大きな割合を占めており、新しい価格水準が徐々に確立されていることを示しています。
Savillsハノイ調査・コンサルティング部門のド・トゥ・ハン上級ディレクターによると、市場の勢いは改善していますが、供給は依然として主に中級セグメントに集中しています。インフラの拡大は、よりリーズナブルな価格で一般住宅製品を開発する機会をさらに開くのに役立つ可能性があります。
2026年には、市場は主に高級および中級セグメントに属する約18,454戸の新しいアパートメントを迎えると予想されています。フンイエンやバクニンなどの近隣地域は、土地と接続インフラの利点のおかげで、ハノイで満たされていないニーズを解決する上でますます重要な役割を果たすことが期待されています。
ホーチミン市では、中級セグメントの供給がますます不足しており、購入者は徐々に郊外地域や、価格面でより多くの選択肢があるビンズオン省などの近隣省に移ると予測されています。大規模な大都市プロジェクトと地域間接続インフラシステムの開発は、住宅市場を中心部以外の地域に拡大する傾向を促進しています。
2026年から2028年の期間に、ホーチミン市のアパート市場は80のプロジェクトから約58,000戸が追加されると予測されており、そのうち東部エリアが供給量の約50%を占め、市場をリードする役割を果たし続けるでしょう。
サヴィルズ・ベトナムの副社長であるトロイ・グリフィス氏は、アパート市場は流動性の回復を示していますが、供給は依然として限られており、高価格帯に集中しており、購入者グループ間で差別化が生じていると述べています。
アパートメントの供給構造は、中級および高級セグメントに強く傾いており、一方、手頃な価格の住宅セグメントは希少です。価格水準が継続的に上昇するにつれて、特に大都市では、多くの中低所得者の住宅所有の夢はますます遠のいています。
低所得者向け住宅の供給改善への取り組み
ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、2026年は、政府の法的障害を取り除き、公共投資を促進する取り組みから市場が直接的な恩恵を受ける段階になると予測しています。約1000兆ドンをインフラに支出する計画により、市場は大都市だけでなく、新しい経済地域にも広がります。
ディン氏によると、全体像の中で、住宅セグメントは依然として国家の関心のおかげで中心的な役割を果たしています。100万戸の社会住宅プログラムは、2028年までに完了し、2030年までに約150万戸に達し、当初の計画を上回る目標で進歩を記録しています。
同氏はまた、供給源を活性化する政策と約15%の信用成長率の組み合わせが、市場に有利な環境を作り出していると述べました。質の高いプロジェクトと、工業から小売までの不動産タイプは、2026年に安定した成長勢いを維持できる可能性があります。
長期的には、法的枠組みの完成、プロジェクト開発における障害の解消、および大規模インフラプロジェクトの完成は、供給の改善に貢献することが期待されており、その中で公共交通機関に関連する都市開発モデルは、主要なインフラ軸に沿って住宅供給をさらに拡大する可能性があります。
投資思考の変化、資金の流れの移動
住宅価格の高騰も、不動産市場のキャッシュフローのトレンドに大きな影響を与えています。実際の市場では、投資資金がもはや価格上昇を期待するプロジェクトに流れ込まず、安定したキャッシュフローを生み出す可能性のある資産に移行したため、注目すべき変化が起こっています。
大規模都市やインフラが整備された地域では、不動産への投資の波が押し寄せており、資産価値は価格上昇の可能性だけでなく、賃貸や資金調達の可能性にも及んでいます。これは、投機的な考え方から価値投資への転換と見なされています。
ハノイで15年以上の不動産仲介経験を持つグエン・ヴァン・フン氏は、近年の住宅価格の高騰により、不動産投資の考え方も大きく変化したと述べています。以前は、多くの投資家が主に値上がりを待って再販していましたが、現在では、毎月のキャッシュフローを生み出し、長期的に価値を高めることを期待しながら、資産が複利をもたらす可能性にもっと関心を持っています。
フン氏によると、大規模都市部、環状道路、工業団地、大学、または主要な交通路に近い地域にあるアパートは、賃貸が容易で稼働率が高いため、投資家が購入しようとすることがよくあります。現在の投資家も以前のように短期売買の心理で購入するのではなく、資産の活用効率について慎重に計算しています。
