ベトナム不動産市場評価研究所(VARS IRE)によると、土地法および関連法の改正に関する見解と方向性に関する決議第21-NQ/TWにおいて、特に注目されている問題の1つは、新築マンションの耐用年数による耐用年数の決定の方向性です。
VARS IREによると、建物の耐用年数は管理マイルストーンとして理解されるべきであり、所有権を自動的に終了する時点ではありません。すべてのマンションに固定数値を適用することによって建物の耐用年数に近づくべきではありません。実際の使用期間は、設計図書、建設品質、メンテナンス履歴、運用条件、および独立した検査結果に基づいて決定する必要があります。
さらに、解体後の転換プロセスにおける所有者の権利を完全に特定する必要があります。最も重要な要件の1つは、古い建設物が解体された時点と再建工事が完了した時点の間に、住民が法的空白に陥らないようにすることです。共有土地使用権、再建プロジェクトへの参加権、新しいアパートの受領原則または対応する価値、譲渡、相続、抵当権などの関連権利は、法的書類と管理データベースで明確に特定する必要があります。権利が完全に特定されて初めて、住民は安心して再建プロセスに参加できます。
VARS IREは、透明で実行可能な再建財務メカニズムを構築する必要があると述べています。マンションの再建は単なる技術的な問題ではなく、まず財務的な問題です。したがって、資源の動員と配分メカニズムは、最初から確立する必要があります。一般的な原則は、土地使用権の価値、計画調整からの付加価値、商業面積と追加開発面積からの収入を合理的に活用することを目指す必要があります。同時に、蓄積基金、長期信用、所有者の適切な参加などの他のリソースと組み合わせます。
さらに、再建プロセスにおいて脆弱なグループを保護するメカニズムが必要です。良い政策は、大多数の課題を解決するだけでなく、脆弱なグループも保護する必要があります。高齢者、低所得世帯、政策対象世帯、または家が1軒しかない人々は、一度に財政義務を履行する能力が不足しているという理由だけで住む場所を失う状況に置かれることはあり得ません。
したがって、長期分割払い、優遇信用、賃貸購入、適切なアパートの配置、または特定のケースにおける財政義務の猶予メカニズムなど、多くの柔軟な支援メカニズムを研究する必要があります。
各マンションは、段階的に「デジタル工事パスポート」を通じて管理される必要があり、その中で、検収時期、設計図書、工事期間、検査履歴、構造状況、消防安全、維持管理基金の使用状況、共有土地使用権、および必要に応じて再建する計画などの情報を完全に更新する必要があります。
このデータシステムは、土地データベース、公証、銀行、保険、および不動産市場情報システムに接続する必要があります。その基盤の上に、建物の状態、残りの使用期間、および建物のライフサイクル終了後の関連する権利に関する情報も、取引時に公開しなければならない情報グループに追加することを検討する必要があります。
社会的合意を形成するための広報活動も重視する必要があります。建物のライフサイクル管理は、住宅所有権に関する人々の認識に直接影響を与える新しいアプローチです。したがって、情報が十分に伝達されない場合、政策は所有者の権利を損なう方向に誤解されやすいです。建物の耐用年数を決定する目的は、所有権を制限することではなく、生命と財産の安全を確保し、生活空間の質を向上させることであることを明確にする必要があります。
決議21は、ベトナムが建物が老朽化した場合の処理思考から、形成当初からの資産ライフサイクル管理思考に移行する機会を開きます。これはマンションの耐用年数の話だけでなく、都市空間を再編し、土地資源を効果的に活用し、新しい開発段階で人々の権利を保護する方法に関するより大きな問題です。
