カントー在住のH.H.M氏は、313.7平方メートルの多年生作物栽培地を購入したと訴えました。この土地は、2014年以前に住宅地から分離され、他の人に権利を譲渡するために使用されました。
M氏は、彼の土地は住宅地に隣接する庭と池の土地と見なされ、権利移転によって分割されるのかどうか、そして住宅地への目的変更時に土地使用料の免除または減額政策が適用されるかどうか尋ねました。
農業環境省は、この問題について次のように回答します。
同じ土地区画内の庭、池、農地(例えば、住宅地と多年生作物栽培地がある土地区画)で、証明書が発行され、多年生作物栽培地の一部が権利移転のために分割された場合、この分割された多年生作物栽培地は、住宅地に関連する庭、池の土地に由来する土地区画として特定されます(土地法実施組織における困難と障害を取り除くためのいくつかのメカニズムと政策を規定する決議第254/2025/QH15号第10条第2項c号に規定されている場合に該当します)。
住宅地における農地の用途変更の場合、土地法第116条第5項は次のように規定しています。
住宅地内の農地、住宅地のある同一区画内の農地から住宅地への転用、または住宅地ではない非農地から住宅地への転用を許可する根拠は、管轄官庁が承認した都市農村計画に関する法律の規定に基づく郡レベルの土地利用計画、または全体計画、または区画計画です。
目的変更時の土地使用料の計算方法。
2025年12月11日、第15期国会第10回会期で、国会は土地法実施組織における困難と障害を取り除くためのいくつかのメカニズムと政策を規定する決議第254/2025/QH15号を発行しました。その中で、
決議第254/2025/QH15号第10条第2項は、次のように規定しています。
土地法第121条第1項b、c、d、đ、e、g号に規定されている土地利用目的を変更する場合、土地使用者は、以下の規定に従って土地使用料、土地賃貸料を納付しなければならない。
土地使用目的変更後の土地の土地使用料、土地賃貸料と、残りの土地使用期間の土地使用目的変更前の土地の土地使用料、土地賃貸料の差額に基づいて、賃貸期間全体の土地使用料、土地賃貸料を一度に支払う。
土地利用目的の変更後、土地の種類に応じて年間土地賃貸料を支払う。
同じ区画内の庭、池、農地に住宅地がある土地が、土地使用権の承認時に決定され、土地使用目的が住宅地に変更された場合。住宅地に関連付けられた庭、池の土地に由来する土地から変更されたが、土地使用者が土地使用権を変更するために分割した場合、または測量ユニットが2014年7月1日より前に地籍図を測量および作成する際に、住宅地に個別の区画に分割するために独自に測定および分割した場合、土地使用料は次の徴収レベルで計算されます。住宅地価格に基づいて計算された土地使用料と、土地使用目的の変更許可決定時点の農地価格に基づいて計算された土地使用料の差額の30%(以下、差額と呼ぶ)、地方の住宅地割り当て制限内の土地使用目的変更面積に対して。制限を超える土地面積に対する差額の50%(ただし、地方の住宅地割り当て制限の1倍を超えない)。制限を超える土地面積に対する差額の100%(ただし、地方の住宅地割り当て制限の1倍を超える)。 上記の土地使用料の徴収額は、1世帯または個人(土地1区画あたり)に対して1回のみ計算されます。
決議第254/2025/QH15号第11条第3項は、次のように規定しています。
土地法第220条第1項d号に規定されている土地区画の分割、土地区画の統合は、公共交通機関に接続する通路があること、または隣接する土地使用者が公共交通機関に接続するために通過することを許可していることを保証する必要があります。土地使用者が通路として使用するために、住宅地または住宅地と同一の土地区画内の他の土地のある土地区画の一部を確保する場合、土地区画の分割または土地区画の統合を実施する際には、通路として使用する土地面積の土地利用目的の変更を実施する必要はありません。
区画の一部を用途変更する場合、区画分割の実施は義務付けられていません。区画の統合は、同じ土地利用目的、同じ土地賃貸料の支払い方法、同じ土地利用期間を義務付けるものではありません。
土地利用目的変更時の土地使用料の免除・減額:土地法第157条および土地使用料、土地賃貸料に関する政府の2024年7月30日付政令第103/2024/ND-CP第II章第2項、第III章第3項の規定に基づく土地使用料の免除・減額。政令第103/2024/ND-CPのいくつかの条項を修正・補足する政府の2025年11月6日付政令第291/2025/ND-CP第1条第5項、第6項、第16項、第22項b号。
農業環境省は、市民に対し、管轄権および法律の規定に従って検討および解決するために、地方の土地管理機能を持つ機関、税務署に連絡するよう要請します。
