決議第21-NQ/TW号(決議21と略称、2026年7月28日発行)は、販売用の商業住宅建設用地に対する長期的な土地割り当ての方向性を示しており、主にマンションを優先しています。
その中で、新築マンションについては、マンションの使用期間を建設工事の耐用年数に従って規定し、財産権の保証に関連付け、マンションの所有者は、期間満了時に規定に従ってマンションを新築するための財政義務を履行する権利を有する。
専門家は、この政策は国民の財産所有権と市場心理に直接的な影響を与えるため、適切な実施メカニズムで設計する必要があると評価しています。
最大の課題は依然として市場の反応にあります。ベトナム人は長い間、住宅を蓄積された世代を超えて受け継がれる資産と見なしてきました。したがって、アパートの耐用年数に関する情報は、十分に説明されない場合、一部の購入者を心配させる可能性があります。
グエン・ダン・トゥー弁護士(ホーチミン市弁護士会)は、決議21の方向性によると、商業住宅建設用地は依然として長期的に割り当てられるが、上記の建設工事、具体的にはマンションは、建設期間に関連する使用期間がある。使用期間が満了してもマンションの品質が保証されれば、引き続き使用できる。強制解体されたり、住民が追加料金を支払わなければならないということはない。
共同住宅を解体しなければならない場合でも、法律は補償、再定住、共同住宅の再建、または規定に従った土地使用権の解決メカニズムを通じて、国民の正当な権利と利益を依然として保証します。
グエン・ダン・トゥ弁護士によると、決議21の画期的な変更点は、アパートの所有者が新しいアパートを建設するための財政的義務を履行する権利があることです。具体的には、古い土地に新しい近代的な住居を継続したい場合、人々は予算や投資家からの完全な支援を当然のように待つのではなく、財政的な貢献をしなければなりません。
ベトナム不動産市場評価研究所(VARS IRE)の見解によると、土地使用権と建物の使用期間を明確に区別する必要があります。新しい方向性によると、商業住宅の土地使用権は安定して長期的に維持されます。一方、アパートの使用期間は建物の技術寿命によって決定されます。
規制を効果的に実施するために、VARS IREは、プロジェクトの耐用年数を決定するための基準を具体化し続けることを提案しています。使用期限切れのプロジェクトを決定するための条件、手順、および権限。アパートを再建する際の財政義務の履行メカニズム。アパートが新築された後の所有者の権利。また、合意に達していない場合や財政能力が不十分な場合の処理計画。
このユニットは、新しいアパートプロジェクトに適した適用ロードマップを作成し、人々が政策の本質を正しく理解できるようにコミュニケーションを強化することを提案しました。したがって、アパートの使用期間に関する規制は、長期的な土地使用権を変更するのではなく、建物のライフサイクルを管理し、アパートの耐用年数が満了したときに人々の安全と権利を保護することを目的としています。
ホーチミン市不動産協会(HoREA)も、シンガポールと同様の「99年土地譲渡」モデルの適用という注目すべき提案を行った。それによると、国家はプロジェクト開発企業に長期(例:99年)の土地を譲渡すべきである。企業はその後、対応する期間で顧客にアパートを販売する。この期間が満了すると、土地は再計画のために国家に返還される。
これは、古いアパートの改修をより円滑にし、次世代の住宅の安全を確保し、特にアパートの価格を下げるのに役立ちます。アパートが期間限定で販売されると、住宅価格は長期所有のアパートよりも安くなります。不動産市場を投機価値ではなく使用価値を中心に再構築します。土地がもはや超高収益を蓄積するためのツールではなく、アパートが本来の住居に戻ると、市場はより健全で持続可能な発展を遂げます。
