耐用年数切れはアパートを失うことを意味しない
土地法および関連法の改正に関する見解と方向性に関する2026年7月28日付決議第21-NQ/TW号は、所有者とマンション購入希望者から関心を集めています。
決議によると、新築マンションの場合、マンションの使用期間は工事期間に応じて規定され、財産権の保証に関連付けられています。所有者は、使用期間が満了したときにマンションを再建するための財政的義務を履行することができます。
上記の内容は、法律が改正された後、新しいマンションは一定期間のみ所有できるという理解を生み出しています。建物の耐用年数が満了すると、住民はマンションを失うか、すぐに追加料金を支払って再利用しなければならない可能性があります。
この問題について、グエン・ヴァン・ディン弁護士は、土地使用期間、アパートの所有権、建物の使用期間の3つの概念を区別する必要があると述べました。
決議21の研究を通じて、ディン弁護士は、共同住宅を含む商業住宅に対する土地政策は、基本的に現行の規制どおりに維持されていると述べました。販売用の商業住宅建設用地は、長期使用が決定され、50年または70年の土地使用制度に移行する必要はありません。
ディン弁護士によると、設計図書における工事の耐用年数は、品質を監視、検査し、使用中の安全性を確保するための根拠となります。これは、その後、マンションの所有権が自動的に終了する時期ではありません。
「使用期限が切れてもマンションの品質が保証されている場合は、引き続き使用できます。強制解体されたり、住民が追加料金を支払わなければならないようなことはありません」とディン弁護士は分析しました。
2023年住宅法は現在、共同住宅の耐用年数も、設計図書と管轄官庁の検査結論に基づく実際の使用期間に基づいて決定されると規定しています。
マンションが設計図書に従って期限切れになった場合、省人民委員会は工事の品質を検査および評価するよう指示する必要があります。解体は、建物が耐用年数に達したことのみに基づいて実施されるべきではありません。
検査結果がマンションが解体対象とならないと判断した場合、検査結論には、建物が引き続き使用できる期間を明記する必要があります。安全が確保できなくなり、倒壊の危険性がある建物、または新しい法律に従って住民を移転して改修、再建しなければならない場合にのみ、解体対象となります。
ディン弁護士によると、決議21でマンションの耐用年数を建物の耐用年数に関連付けることは、したがって「一定期間のマンション所有」と解釈されるべきではありません。
アパートの所有者は再建のためにお金を出し合う必要があるかもしれません。
グエン・ヴァン・ディン弁護士が指摘したもう1つの内容は、決議21がマンションを再建する際に、所有者の財産権を財政的義務に加えて置くことである。
同氏によると、過去のマンション改修・再建政策は、依然として国家を待ち望む心理が強く残っています。国家は、工事の品質検査を実施し、改修計画を策定し、場合によっては再建のための公共投資資金を割り当てています。
一方、所有者は、古い建物が解体された後も、プロジェクトのアパートと土地使用権の一部から引き続き権利を享受する者です。
「マンションの改修と再建を実施するためには、住宅法は『権利を享受する人は義務を負う』という原則に基づいて、所有者の責任と見なす必要があります。国家の支援は、優遇融資パッケージやインフラ接続の支援にとどめるべきです」とディン弁護士は意見を述べました。
実際、2023年住宅法には、所有者が一部の共同住宅の再建費用を拠出することに関する規定があります。
1994年以前に建設された古い住宅グループに属さない共同住宅の場合、所有者は再建費用を拠出する必要があります。ただし、公的投資資本を使用する場合を除きます。拠出金は、プロジェクトの進捗状況に従って、またはアパートの引き渡し後に一括で支払うことで合意され、補償および再定住計画で決定されなければなりません。
補償および再定住計画には、割り当てられたアパートの面積、新しいアパートの価値、拠出金、投資家または所有者が支払うべき差額、移転費用、一時的な家賃、およびアパートが再建された後の維持費も示す必要があります。
法律はまた、不動産事業を行う企業は、プロジェクトを実施するために資本を投資するか、所有者と共同で資本を拠出することができると規定しています。投資家は、土地、信用に関するいくつかの優遇措置を享受し、再定住の手配が完了した後、残りの面積を事業化することができます。
したがって、ディン弁護士によると、財政義務は、住民が建物の再建費用を全額自己負担しなければならないと理解すべきではありません。具体的な金額は、各プロジェクトの計画、土地使用権の価値、再定住面積、新しい建物の規模、商業面積、および企業の資金源によって異なります。
次回の法律改正で明確にする必要がある点は、アパートの所有者が支払うべき金額の計算方法、支払い時期、実施期間、および経済的に余裕のない人に対する支援政策です。
「長期的な所有権を失わないように急いで購入する」という情報に注意してください。
グエン・ヴァン・ディン弁護士は、決議21は、法律が改正された後に建設されるすべてのマンションは、期間限定の証明書のみが発行されると断言する根拠を作らないと述べました。
決議は依然として、販売用の商業住宅建設用地は長期的に割り当てられると定めています。工事の年限は、品質と安全性を管理し、アパート購入者の財産権を剥奪するためではなく、検査の時期を決定するために設定されています。
ディン弁護士は、市場の一部の情報で、建物の耐用年数とアパートの所有期間を同一視する可能性があり、その結果、見逃すことを恐れる心理が生まれ、「アパートを長く所有しなくなる前に早く買って」というメッセージで人々に住宅を購入するように促す可能性があると警告しました。
同氏によると、購入者は、決議21に関する不完全な解釈に基づいて決定するのではなく、土地の使用目的、土地使用期間、アパートの種類、および各プロジェクトの法的書類を確認する必要があります。
決議は現在、土地法および関連法を改正するための見解と方向性を示しているに過ぎない。財政義務、再定住権、および拠出能力のない人に対する処理計画の決定方法は、引き続き次の法的規定で具体化する必要がある。
「補助金の考え方は、徐々に権利と義務の原則に置き換えられるでしょう。しかし、アパートを解体し、再建しなければならない場合、アパートの所有者の権利も明確に保証されなければなりません」とディン弁護士は述べました。
