ベトナム不動産仲介業者協会(VARS)によると、住宅ローン金利の上昇とマンションの流動性の局所的な減速の状況において、市場への供給と資本フロー構造の問題に対処する必要があるという課題が提起されています。
金利の引き上げは、不動産投機を抑制する可能性があります。しかし、金利水準が長期間にわたって高すぎるレベルで維持されていることは、人々が住宅にアクセスするのを困難にするだけでなく、不動産企業がプロジェクトを展開するのを困難にし、それによって供給が縮小し、市場の需給の不均衡が悪化します。
「逆に、住宅ローン金利を低水準に引き下げることも持続可能な解決策ではありません。なぜなら、現実は、長期にわたる低金利が新たな投機の波を引き起こし、住宅価格を急騰させる可能性があることを示しているからです。これは、以前の段階で起こったことと同様です。」したがって、問題は、資金の流れが目標どおりに流れるようにし、投機リスクを抑制し、実際の住宅需要を阻害しないようにすることです。
VARSは、「信用政策は、より明確に差別化する必要があり、適切な価格の住宅、新規住宅購入者、および実際の居住ニーズに資本の流れを優先する一方で、投機活動、高レバレッジの使用、および法的およびキャッシュフローの実現可能性に欠けるプロジェクトを厳格に管理する必要があります」と分析しています。
したがって、初めて住宅を購入する人や手頃な価格の住宅セグメント専用の信用パッケージは、長期安定化の方向で設計する必要があり、一般的な水準よりも低い金利、長い融資期間、合理的な猶予メカニズムにより、購入者が財務計画を主体的に立て、優遇措置後の高金利リスクを回避できるようにする必要があります。目的のある信用アプローチは、住宅の社会保障を支援するだけでなく、市場が実際の住宅ニーズに移行し、持続可能な流動性を改善し、金融システムのリスクを軽減するのに役立ちます。
長期的には、分析機関によると、住宅問題の持続可能な解決策は、供給源の拡大にあります。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによると、住宅価格は、土地や建設資材の価格を含む投入コストの増加から引き続き圧力を受けており、一方、中心部の供給は依然として限られています。同社は、2026年から2028年の期間に、ハノイ市場は68,000戸以上の新しいアパートメントを受け入れる可能性があり、供給が衛星地域に移動し続ける傾向があると予測しています。
VARSはまた、インフラ開発を加速し、プロジェクトの進捗を確保する必要があり、それによって、より広い土地とより合理的な価格を持つ新しい地域に都市空間を拡大する必要があると述べています。公共交通機関(TOD)志向の都市開発モデルは、引き続き推進する必要がありますが、企業の進捗と実際の土地へのアクセス能力へのコミットメントに関連付ける必要があります。同時に、社会住宅、特に国家住宅基金の精神に基づく賃貸住宅基金の開発を促進する必要があります。
第二に、土地価格メカニズムと調整係数を合理的に調整する必要があります。なぜなら、新しい土地価格表が高水準であるにもかかわらず、大きな係数を掛け続けると、投入コストが大幅に増加し、プロジェクト開発の原動力を打ち消したり、企業にすべてのコストを販売価格に転換させたりして、人々の支払い能力を低下させる可能性があるからです。
それと並行して、不動産市場への資金調達チャネルの多様化は必然的な要件です。銀行融資への過度の依存は、市場だけでなく金融システム全体のリスクを高めます。中長期的な資金チャネルの開発は、市場が中長期的に安定かつ持続的に運営されるのに役立ちます。
