マンションの損切り状況が増加
最近の住宅ローン金利の急速な上昇は、金融レバレッジを使用する投資家グループに大きな圧力をかけており、一部の地域ではマンションの損切り販売現象がより頻繁に発生しています。
ベトナム不動産仲介業者協会(VARS)の分析によると、この動向は市場全体の一般的な傾向を反映しておらず、主に「熱い」成長期に参加し、大きな金融レバレッジ、特に元本の猶予期間と金利優遇措置のあるローンを利用する一部の投資家から来ています。
優遇期間が終了すると、金利が上昇し、金融圧力が高まる状況で、多くの投資家は資金の流れを再構築するために売りに出さざるを得なくなります。その一方で、「フォモ」心理に従って購入し、短期的な短期売買を期待して価格差で購入することを受け入れるケースも少なくありません。市場が停滞すると、このグループはリスクを最小限に抑えるために価格差を「カット」せざるを得なくなります。
2025年のマンションセグメントの流動性について、SGO Homesのレ・ディン・チュン総支配人は、2025年の平均吸収率は新規販売供給量の約68%に達し、約88,000件の取引が成功したと述べました。
今年の最初の3四半期で、多くのプロジェクトは高価格にもかかわらず、実際の住宅需要と投資の増加のおかげで、依然として良好な吸収率を記録しました。しかし、第4四半期に入ると、供給が大幅に増加し、預金金利と貸出金利が上昇し始めた状況で、投資家の心理がより慎重になるにつれて、吸収率はわずかに低下傾向にあります。
ハノイでは、新築マンションの平均販売価格は約1億ドン/m2で、2024年と比較して40%増加しました。ホーチミン市では、新築マンションの平均販売価格は1億1100万ドン/m2で、前年比23%増加し、年末に多くの高級プロジェクトが販売開始されました。
二次市場では、ハノイ地域の販売価格は短期間で急速に上昇し、多くの地域で1戸あたり数億ドンから数十億ドンの増加を記録しました。しかし、増加傾向は年末に鈍化する傾向にあり、FOMO心理に従って購入する一部の投資家の「損切り」販売状況が急騰期に現れましたが、中心部の価格水準は依然として安定しています。
住宅購入者の心理はより慎重になり、市場の流動性は鈍化
VARSによると、市場全体を覆うトレンドではありませんが、売り出し供給が増加している状況では、購入者は慎重になり、待つ傾向があり、一部の地域で流動性が局地的に低下しています。
以前、新型コロナウイルス感染症の流行期には、金利が低く、賃貸利益率が比較的魅力的であったため、「住宅ハッキング」戦略(不動産を購入し、住宅ローンを補填するために一部または全部を賃貸すること)は、特に新規住宅購入者にとって効果的な解決策と見なされていました。この戦略は、購入者が資産を所有すると同時に、賃貸資金を活用して債務返済のプレッシャーを軽減し、自己資本の蓄積プロセスを加速するのに役立ちます。
2026年に入り、市場の状況は変化しました。住宅価格の高騰、住宅ローン金利の上昇、一方、融資基準の厳格化により、過去に効果を発揮した戦略は実現可能性が低下しています。市場は徐々に、迅速な利益追求の考え方から、長期的な支払い能力と財務の安全性を優先するように移行しています。
VARSによると、今後、2〜3年間低金利を享受した後、2023年から締結された優遇住宅ローンと元本猶予パッケージは、一斉に浮動金利メカニズムに移行します。その場合、実際に支払うべき金利は、借り手、特に高いレバレッジを使用するグループの当初の計算レベルと比較して大幅に増加する可能性があります。
初めて優遇融資パッケージにアクセスした多くの住宅購入者も、予想よりも速く金利が上昇し、財務計画が混乱することに直面する可能性があります。プロジェクトの引き渡しが遅れた場合、リスクはさらに高まります。その場合、投資家は二重のプレッシャーにさらされます。借入金利のコストが増加する一方で、リース資金の流れを活用して財政義務を補填することはできません。
金利が高く、賃貸市場が以前ほど魅力的でなくなった状況では、実際に発生したキャッシュフローは借入金利を補填するのに十分ではなく、投資家を受動的な状態に追い込み、不利な状況下で売却を余儀なくされる可能性さえあります。
VARSは、財政的な「ピーク時」のプレッシャーにより、投資家はますます慎重になり、短期的な価格上昇の期待を追いかけるのではなく、完全な法的地位、明確な進捗、実際の開発能力、および実際の住宅ニーズに適した価格を持つプロジェクトに焦点を当てていると述べています。
