企業が賃貸住宅セグメントに参加するための優遇措置
ホーチミン市開発研究所によると、ホーチミン市の社会住宅の総需要のうち、賃貸購入需要が68.1%、購入需要が26%、純賃貸需要がわずか5.9%を占めています。
その中で、給与所得者グループ(公務員、職員、労働者、軍隊など)は、長期賃貸モデルの82%を占めています。学生グループは、社会化された寮、ミニアパートメントモデルの14%を占めています。したがって、対象者の96%は安定した収入があり、価格が適切に管理されている場合、賃貸料を支払う能力が十分にあります。
DGキャピタルの金融投資ディレクターであるグエン・ズイ・フオン博士は、商業者は資本を迅速に回収できるのとは異なり、賃貸プロジェクトは15〜20年の周期があり、金利に非常に敏感であると述べています。企業が依然として年間10〜14%の商業ローン金利を負担しているため、財務コストは利益に大きな影響を与える可能性があります。
したがって、企業がこのセグメントに積極的に参加したいのであれば、低金利で安定した長期信用パッケージが必要です。なぜなら、賃貸住宅の特殊性は、15〜20年間続く回収キャッシュフローだからです。同時に、土地使用税、法人所得税の優遇措置、またはリーズナブルな価格で長期賃貸を約束するプロジェクトの減税が必要です。
特別な優遇政策メカニズムが必要
ホーチミン市不動産協会(HoREA)のレ・ホアン・チャウ会長は、主に面積基準と計画心理にあると考えています。
レ・ホアン・チャウ氏によると、現在、社会住宅の必須基準は最低面積25平方メートルである必要があります。ただし、労働者または単独労働者の場合、25平方メートルのアパートの賃貸料は、彼らの収入と比較して依然として高すぎます。世界の原則は、家賃は収入の20〜25%を超えてはならないということです。ベトナムでは、私たちは25%の閾値に近づいており、この水準は高価です。25平方メートルのアパートが予算に合わない場合、投資家は資本が滞り、それを負担と見なします。一方、多くの人々は依然として15〜20平方メートルの面積しかない民間のアパートに住んでいます。
この専門家によると、制度を断固として変更する必要があります。たとえば、企業がより柔軟な最小面積の賃貸用社会住宅を開発することを許可するなどです。
同じ見解で、グエン・ズイ・フオン博士は、国家は適切な価格で賃貸住宅を開発するための土地基金を確保することを含む独自の戦略を持つ必要があると提案しました。投資企業への信用と税制上の優遇措置。同時に、地下鉄路線、工業団地、雇用センターに近い賃貸住宅地を開発します。現在の「一時的な住居」という心理ではなく、賃貸人が家を所有しているかのように安定した感覚を持つように、長期賃貸契約を標準化する必要があります。
利益に関しては、現在、社会住宅の10%の基準は十分に魅力的ではありません。
土地基金について、ホーチミン市は合併後、住宅基金と公的資産が非常に豊富であり、政策住宅の開発に活用する必要があります。
また、市全体に共通の再定住住宅基金を設立します。再定住、公舎、社会住宅、都市再整備などのタイプ間で調整、転換することができ、機能転換計画の作成、評価、承認の手続きは必要ありません。
新しい社会住宅を建設するだけでなく、上記のリソースを有効に活用し、住宅の形態を多様化し、購入、賃貸購入、およびすべての受益者向けの賃貸を行います。
「国家が土地基金を保有し、プロジェクトを許可している場合、国営企業が直接行うことは非常に効果的です。逆に、民間に委託し続けると、行政手続きの待ち時間が非常に煩雑になります」とフオン博士は意見を述べました。
