一部の世帯が巻き込まれただけでプロジェクトが渋滞する状況を避けるための新しい提案
8月20日、VietTimes電子新聞が農業農村政策研究所(農業農村開発省)と共同で開催した「土地法の改善がデジタル時代における発展の原動力となる」セミナーで、グエン・クオック・ヒエップ、ベトナム建設請負業者協会(VACC)会長、グローバル石油投資株式会社GP.Invest会長は、企業コミュニティが現在最も関心を持っているのは、土地収用と用地取得のメカニズムであると述べました。
同氏によると、以前は、2024年土地法では、国家が土地を収用する場合が32件しか規定されておらず、主に安全保障、国防に役立っていました。今回の土地法改正案では、特権地におけるプロジェクト、複合都市住宅地プロジェクト、自由貿易区などを追加しました。これらは、都市と不動産の発展を促進するために非常に必要となるタイプです。
さらに、企業コミュニティから高く評価されている新しい規定は、プロジェクトが省人民評議会が規定する期間内に面積の75%を解放した場合、国家が残りの部分を回収することです。
「これは、企業が安心して展開できるようにし、数世帯が巻き込まれただけで交通渋滞が発生する状況を避けるのに役立ちます」とヒエップ氏は分析しました。
しかし、ヒエップ氏は、用地取得手続きは依然として煩雑で形式的であると指摘しました。彼は、ある地域のプロジェクトを例に挙げました。政策決定の段階から実施段階まで、用地取得手続きには14年が経過しましたが、まだ完了していません。通知、上場、強制執行、計量などの要求プロセスは何度も繰り返されます。各段階には、戦線、婦人会、青年団の代表者が参加する必要があります。実際には、各手続きラウンドは6ヶ月から1年かかる可能性があります。
「そのような重複規定は、企業が機会を失い、長年埋もれてきました。私たちは、用地取得手続きを簡素化し、短縮して、より現実的なものにすることを提案します」とヒエップ氏は述べました。
ヒエップ氏が企業にとって「生き残る」と呼ぶ2番目の問題は土地価格です。彼はハノイのプロジェクトからの経験を語りました。最初の7ヘクタール以上の面積の土地割り当て決定では、企業は30日以内に土地使用料を支払わなければなりませんでした。2番目の土地割り当て決定(8.4ヘクタール)になると、土地価格は最初の決定と比較して20%上昇しました。3番目の決定(6ヘクタール)になると、価格はさらに20%上昇しました。
「土地の引き渡しごとに価格が上昇し、企業のコストが不合理に増加しています。これが最大の不都合です」とヒエップ氏は強調しました。
透明性があり、現実に即した土地価格決定メカニズムが必要
セミナーで、グエン・ディン・トゥ准教授・博士は、土地法改正の過程において、最も重要な目標は、手続きを削減し、柔軟性を高め、国民や企業が土地利用目的の変更をより容易にすることを保証することであると述べました。
土地価格と土地収用補償について、グエン・ディン・トゥ氏は、価格表による土地価格は通常、市場価格と大きくずれており、補償計算と投資誘致の不備につながると述べました。これは、長期にわたる紛争や訴訟を引き起こす原因の1つです。新しい土地法は、土地価格をより透明かつ現実的に決定するメカニズムを持つ必要があり、同時に、土地収用補償の遅延状況を最小限に抑える必要があります。
トゥ氏によると、財務省は国民の財政義務を計算するための適切な係数を特定する必要があります。この問題は特に重要です。なぜなら、実際には、市場の土地価格と国家が規定する価格枠内での土地価格の間に大きな差があることが示されているからです。
土地価格フレームワークと市場価格の過度の格差は、国民と企業に直接影響を与えています。実際、近年、ハノイとホーチミン市では、多くの世帯が土地利用目的の変更に苦労しています。なぜなら、土地価格表に基づいて計算される財政義務が高すぎるからです。これは、生産・事業コストに圧力をかけ、生計と投資環境に影響を与えます。
したがって、トゥー氏は、土地金融政策に特に注意を払う必要があり、国民の財政義務を合理的なレベルで保証するとともに、企業を支援するメカニズムが必要であると強調しました。予想される新しい点の1つは、税金債務の調整、支払い能力を超えることなく、生産・事業条件に適合することを保証することです。
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