2024年末から現在まで、ハノイでは多くの公営住宅プロジェクトが開始され、低所得層に定住の希望をもたらしている。しかし、販売価格は3年前の2,000万VND/㎡未満から2,500～2,940万VND/㎡へと急激に上昇しており、「社会住宅の夢」はさらに遠ざかっている。購入者の最大収入は月1,500万～2,000万ドンから引き上げられましたが、収入を上回るペースで物価が上昇するため、依然として多くの人が収入にアクセスすることが困難です。
専門家らは、公営住宅は土地使用料の減免、税制上の優遇措置、低利ローンなどを通じて国から強力な支援を受けているタイプの住宅だと考えている。したがって、販売価格は人々の支払い能力に応じて計算される必要があります。公営住宅の価格が国民の所得をはるかに超えて上昇し続ければ、このタイプは低所得者の安全と定住機会を確保するという本来の意味を失いかねない。
以前は都市部のアパートをわずか 10 ～ 20 億 VND で購入できたとしても、現在では平均価格が 40 ～ 50 億 VND に達しています。この増加により、消費者と企業の両方にとって住宅購入が非常に困難になっています。
元国際金融学部（ファイナンスアカデミー）学部長のディン・チョン・ティン准教授によると、公営住宅の価格が上昇する理由は数多くあるが、その上昇速度があまりにも速いため、受益者の収入が追いつかないという。
また、ティン氏によると、価格は1平方メートルあたり約3,000万ドンで、70平方メートルのアパートの価格は最大20億ドンになるという。収入が低い場合、労働者は家を購入するためにどのくらいの期間貯蓄しなければなりませんか?マンション価格の50％を銀行から借りるとしても、分割払いと月々の生活費は大きな負担になります。
専門家らは、低所得者が住宅を購入できるようにするために、銀行（特に政策銀行）は人々の財務能力に応じた柔軟な融資パッケージを設計する必要があると述べている。借り手は安定した収入源であることを証明し、頭金として貯蓄を持っている必要がありますが、それよりも重要なのは、ローンの返済能力を慎重に計算する必要があります。勧告によれば、月収100ドンの場合、借金返済額は最大50％までにとどめるべきだという。 70％を超えるとハイリスクですが、100％を超えるとデフォルトのリスクが非常に高くなります。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）会長のレ・ホアン・チャウ氏は労働新聞の記者と話して、公営住宅だけでなく商業住宅の価格も非常に急激に上昇していると語った。市場メカニズムに従って経済が運営されるという状況の中で、2023 年住宅法は社会住宅価格を管理する規制を撤廃しました。これは、すべての合法的、有効かつ合理的な費用が受け入れられることを意味します。価格を抑制するために、州は土地使用料を免除し、投資家に信用奨励金を提供し、利益が10％を超えないよう規定している。
チャウ氏は「人々が融資を受けるには、低くて妥当な金利が必要だ。現在の金利5.4％は高すぎる。適切にするには4.8％程度に引き下げる必要がある」と提案した。
ハノイ不動産クラブ会長のグエン・フー・クオン氏も同様の意見で、中心的な問題はプロジェクト建設のための土地の供給源であると述べた。現在、土地価格と用地整地費用は市場価格に応じて交渉する必要があり、投入コストが増加しています。 「最も重要なのは投入物、具体的には地代と事業コストだ。投入物が増加すると、公営住宅の価格は上昇せざるを得ない。高すぎると売却できないため、投資家は価格をつり上げることはできない」とクオン氏は語った。
この問題に関して、ドヴァ・ランドのゼネラル・ディレクターであるドー・ヴァン・タッチ氏は、公営住宅はもともと低所得者が住む場所を所有する機会を得るために誕生したが、商業セグメントに近づくために価格が吊り上げられたと述べた。その理由は、土地、資材、ローン金利などの投入コストだけでなく、投機や住宅購入者の承認における管理の欠如にもあります。 「地価を厳格に管理し、コストを透明化し、仲介業者を排除し、単なる売り切りではなくレンタル・リース・購入モデルを推進する必要がある。人々が本当に真の価値にアクセスする必要があるとき、定住の夢は国家が目指す人道的な意味に戻るだろう」とサッチ氏は強調した。
投資家側としては、エバーグリーン・バクザン住宅プロジェクトの営業ディレクター、トラン・ディン・クアン氏は、土地問題に加えて、建設資材の価格もここ数年で急激に上昇しており、公営住宅の価格を押し上げていると述べた。 「レンガの価格は30～40％上昇し、砂の価格は1㎥当たり50万～60万ドンから100万ドン/㎥まで上昇し、労働力は増加しました。これらすべてが1平方メートルの住宅の建設コストを大幅に上昇させています」とクアン氏は語った。
以前は、商業住宅と公営住宅の品質に大きな差がありましたが、現在は公営住宅の品質も向上し、多くのプロジェクトが人々のニーズに合わせた優れた内装設備を使用しています。より高い価格のプロジェクトには、相応の品質が備わっています。公営住宅の価格を下げるためには、まず建設資材の価格を下げる必要があります。これは中核的な構成要素のコストであるためです。同時に、買い手や投資家を支援する国家開発基金などの長期優先融資政策も必要だ。クアン氏は「ローン期間が20～25年から30～35年に延長され、金利が6％を下回れば、人々は住宅を所有する機会が増えるだろう」と提案した。
