手頃な価格の住宅供給が徐々に減少

低価格住宅セグメントのギャップ

サヴィルズの報告書によると、ホーチミン市では、Cグレードのアパートメント(手頃な価格の住宅セグメント)は、2026年第1四半期の一次供給の約29%を占めるに過ぎませんが、ハノイでは同時期に新しいCグレードのプロジェクトは販売されていません。建設省の報告によると、先月の第1四半期には、4万戸以上のアパートメントが市場に投入する資格がありましたが、低価格住宅セグメントは約7千戸に過ぎません。

Savillsの調査・コンサルティング部門の副ディレクターであるカオ・ティ・タイン・フオン女史は、過去数年間、2つの大都市の不動産市場は、購入者の支払い能力と実際の居住ニーズを正確に満たすことができる製品が常に不足している状態にあると述べました。

Savillsのデータによると、現在、ハノイのアパート価格は2024年から大幅に上昇しており、ホーチミン市の成長率を上回っています。2026年第1四半期には、ハノイの一次平均価格は約1億ドン/m2に達し、ホーチミン市の約9100万ドン/m2よりも高くなっています。

このことから、不動産市場には、月収2000万〜4000万ドンの中所得者層向け住宅セグメントに「大きな空白」が存在していることがわかります。

これは、実際の居住ニーズは非常に大きいが、「中途半端な」状況にある顧客グループです。彼らは高級製品にアクセスする能力はありませんが、社会住宅を購入する資格もありません。一方、市場におけるこのグループの支払い能力に適した供給は非常に限られています。

企業はコスト増加という課題に直面

フー・ドン不動産株式会社のゴ・クアン・フック総支配人は、手頃な価格の住宅セグメントは依然として非常に大きな需要がある市場であるが、企業が展開したいと考えているのは簡単ではないと述べた。最初の障害は、適切な土地基金を創設することにある。手頃な価格の住宅を開発したい場合、企業は郊外地域に移転せざるを得ない。なぜなら、中心部で手頃な価格の製品を生み出す機会はほとんどなくなるからである。

「しかし、郊外の土地はまだたくさんありますが、計画に適合し、手頃な価格で、プロジェクト開発の条件を満たす土地を見つけるのは容易ではありません。さらに、プロジェクトの法的側面を完成させるには、3〜5年かかる場合があります。これが市場の供給不足の理由の1つです」とフック氏は述べています。

現在の段階で手頃な価格の住宅セグメントの開発は、販売価格水準が投入コストと借入金利の急増により上昇し続けている一方で、流動性が低下の兆候を示し、購入者の心理が徐々に慎重になっているため、さらに困難になっています。原価、進捗、需要のバランスの問題は、企業に大きな圧力をかけています。

ホーチミン市の不動産会社のディレクターは、2025年末までに、プロジェクトの進捗と販売価格が決定された2026年第2四半期の初めに正式に販売を開始する計画を立てたと述べました。しかし、2026年初頭から現在まで、ほとんどの原材料が大幅に増加したため、投入コストが高騰している状況を前に、企業は販売計画を再計算せざるを得ず、販売価格も上昇せざるを得ず、そうでなければ赤字になるでしょう。

この企業はさらに、預金金利は一時的に低下したが、不動産分野への貸出金利は依然として銀行によって高い変動幅で厳しく管理されていると述べた。不動産企業は、法的問題により進捗が遅れているプロジェクトに対して、非常に大きな金利圧力にさらされている。プロジェクトの実施期間が3年から5年または7年に延長されると、累積利息費用は消費者が負担しなければならない最終販売価格に累積せざるを得なくなる。