現在、都市部の中低所得者の大部分は、住宅を探す際に「中途半端」な状況にあります。このグループは、規定の収入閾値(月額2000万ドン)を超えているため、社会住宅を購入または賃貸する資格はありません。しかし、長年にわたって商業住宅の価格水準が継続的に高止まりしているため、市場メカニズムに従って住宅を購入するのに十分な経済力もありません。
ホーチミン市の現実は、「手頃な価格の住宅」セグメントが長年にわたって市場でほとんど存在しないことを示しています。これは、1〜2ベッドルームのマンションタイプで、面積は約50〜70平方メートル、価格は1戸あたり20億〜50億ドンで、中所得層の支払い能力に近いと考えられています。
具体的な数値を引用して、ホーチミン市不動産協会(HoREA)のレ・ホアン・チャウ会長は、2020年にホーチミン市(行政区画の調整前)には、適切な価格帯の住宅が163戸しかなく、市場に出回る住宅の総数の約1%を占めていたと述べました。2021年から2025年6月末まで、市場にはこのタイプはなくなり、主に中級および高級住宅であり、その中で高級住宅が供給構造の70%以上を占めています。特に2024年から2025年半ばまでの期間、ホーチミン市(旧)の商業住宅プロジェクトはほとんど高級セグメントのみが残っています。高級製品の過剰は、供給と需要のミスマッチにつながりました。
この状況について説明するために、多くの不動産会社は、プロジェクト開発費が大幅に増加している状況で、1平方メートルあたり3000万〜5000万ドンの家を建てたい場合、土地基金がまだ大きく、投入地価格がそれほど高くない郊外地域でのみ実現可能であると述べています。土地コストが大きな割合を占める中心部地域またはインフラが完成している地域では、この価格レベルを維持することは非常に困難です。
建設省が意見を求めている手頃な価格の商業住宅開発のパイロットプロジェクトに関する決議案によると、手頃な価格の商業住宅の投資家は、プロジェクトの総建設投資資本の最大15%の標準利益を享受できます。プロジェクトの範囲内で社会住宅を建設するための土地基金を割り当てる必要はありません。資金調達の条件が軽減されます。規定に従って通常の商業住宅を建設する場合と比較して、より低い優遇金利とより長い融資期間で資金を借りることができます。
草案についてコメントしたホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、最大15%の利益を制限すべきではなく、販売価格を3000万〜7000万ドン/m2の範囲で制限するだけでよい、つまり2ベッドルームのアパートメント1戸あたりの価格は約20億〜50億ドンであると述べました。なぜなら、平均的な収入の顧客層を対象としているにもかかわらず、手頃な価格の商業住宅プロジェクトは本質的に依然として商業住宅のタイプに属しているからです。したがって、国家が最大15%の利益率を設定することによって直接介入することは不必要であり、企業向けの優遇政策と見なすことも困難です。
利益の問題に加えて、チャウ氏は、HoREAはリーズナブルな価格の住宅供給を促進するために、企業と住宅購入者の両方に対して独自の信用メカニズムを構築することも提案していると述べました。
投資家に対して、協会は、妥当な金利で中期商業信用へのアクセスを許可し、融資期間は首相によって段階的に規定されることを提案しました。現在の状況では、約6〜7%/年の金利は適切であると考えられており、融資期間は約5年です。延滞債権に適用される金利は、融資金利の130%で提案されています。
手頃な価格の商業住宅を購入またはリース購入する人々にとって、HoREAは、期間約10〜12年の長期商業信用ローンメカニズムを提案しており、金利は期間に応じて調整されます。企業側と同様に、延滞金利も貸出金利の130%の閾値で適用されるべきです。
