ハノイが多くの大規模都市住宅プロジェクトを承認したが、社会住宅開発のための土地基金を割り当てていないため、実施済みのプロジェクトの処理方法が世論の特別な関心を集めている。
国民経済大学の不動産専門家であるチャン・スアン・ルオン博士は、以前の段階では、ほとんどのプロジェクト、特に中心部に位置するプロジェクトでは、多くの投資家が社会住宅開発のための土地基金を確保する代わりに、支払いオプションを選択していたと述べています。
主な原因は、都心部の土地基金が限られていることです。プロジェクトの土地面積の20%を社会住宅の建設に充てると、利益効率が高くならず、プロジェクトの同期性とブランドに影響を与える可能性があります。
その現実から、提起された問題は、なぜ多くのプロジェクトが社会住宅に20%の土地基金を割り当てていないのかを説明することだけにとどまらず、より重要なのは、利益の調和を確保するために、実施済みのプロジェクトをどのように処理するかということです。
法的観点から、TAT法律事務所のレ・ハン弁護士は、プロジェクトの処理は、個々のケースを具体的に分類するという原則に基づいて行う必要があり、同時に、初期承認段階から社会住宅の開発義務を強化する必要があると述べています。
実施済みのプロジェクトの処理は困難
レ・ハン弁護士によると、見過ごせない現実は、多くのプロジェクトがすでに実施されており、製品が販売されたり、購入者の権利が形成されたりしていることです。そのような状況において、社会住宅用地の追加要求はもはや単純な問題ではありません。
この弁護士は、社会住宅を追加するために計画を調整すると、建設密度、人口規模、技術インフラ、および財政義務の一連の変更につながる可能性があると述べました。同時に、第三者の権利も影響を受け、複雑な法的紛争につながる可能性があります。
したがって、適切なアプローチは、一斉処理ではなく、分類する必要があります。合法的な移行対象となるプロジェクト、違反の兆候があるプロジェクト、代替義務を履行しているが効果がないプロジェクトがあります。各グループは、共通の基準を適用するのではなく、異なる処理メカニズムを必要とします。
義務を最初からロックし、最後から修正するのではなく
政策の観点から見ると、核心的な問題は、すでに発生しているプロジェクトを処理することではなく、将来再発しないようにすることです。
TAT Law Firmの分析によると、社会住宅の義務は、計画、投資方針の承認、プロジェクトの承認という3つの点からすぐに「ロック」される必要があります。
まず、地方自治体の住宅開発プログラムは、ニーズ、土地基金を明確にし、地域ごとに具体的に割り当てる必要があります。具体的な空間に関連付けずに全体的な目標にとどまる場合、プロジェクトを実施する際に、投資家に義務を履行するよう要求することは非常に困難になります。
次に、投資方針の承認段階では、プロジェクトファイルには、社会住宅の義務があるかどうか、もしあれば、どこに配置するか、どの割合で、どの進捗状況で配置するかを明確に示す必要があります。このステップをスキップすると、プロジェクトが実施に入ったときにほとんど改善できません。
最後に、代替義務の履行メカニズムを厳格に管理する必要があります。レ・ハン弁護士は、適切に管理しないと、義務が紙の上だけに存在する状況が発生する可能性があると指摘しました。一方、実際の社会住宅の供給は、需要のある適切な時期と適切な地域で作成されていません。
利益のバランスを取るが、「紙の上」の政策を放置しない
レ・ハン弁護士 - TAT法律事務所が強調した重要な点は、極端な方向にアプローチし、すべての義務を企業に押し付けるべきではないということです。国家は透明性のあるメカニズムを設計する必要があり、企業はコストと義務を予測する能力を持ち、国民は社会住宅へのアクセス権を保証される必要があります。
しかし、優遇措置を具体的な実施責任と結び付けなければ、政策は非常に「ずれ」やすくなります。企業は土地、税金、または信用に関する優遇措置を受けることができますが、社会住宅の展開は遅く、規模が縮小したり、約束どおりでなかったりします。
したがって、TAT Law Firmの見解では、優遇措置は進捗と実施結果に関連付ける必要があります。義務が最初から明確に定義され、実施プロセスで管理され、具体的な責任によって拘束される場合、社会住宅は大規模プロジェクトで「忘れられた」部分ではなくなります。
