供給は豊富だが、買い手は依然として苦労している
家を買うことを検討しているホアン・マイ・アインさん(33歳、独身)は、ある程度の貯蓄があるにもかかわらず、まだ急いでお金を貯めていません。
マイ・アインにとって、問題は前払いするのに十分なお金があるかどうかだけでなく、その後負担しなければならない借金も含まれます。
「貯蓄と家族からの追加ローンを含めて約7億ドンになり、ハノイ西部の2ベッドルームマンションを探すつもりです。しかし、銀行から借りる場合、適切なマンションを購入するには、少なくとも10億〜13億ドン、つまり初期資本の30%が必要であり、家具代、元本、毎月の利息は含まれていません」とマイ・アインさんは語りました。
マイ・アインによると、彼女の2つの仕事からの収入は現在、月額約5000万〜6000万ドンです。しかし、貯蓄のほとんどすべてを家に費やし、さらに多額の借金を続けると、財政的プレッシャーが非常に高くなります。
「私はまだ安定するために家を買いたいと思っていますが、今お金を注ぎ込むと、貯蓄のほぼすべてがなくなるでしょう。その後、毎月銀行に支払うために多額のお金を確保しなければならないので、まだ躊躇しています」とマイ・アインは言いました。
二次市場では、ファム・ホアン氏はハドン区ザーラー都市圏のアパートを売りたいと考えています。
約4ヶ月前、彼は2ベッドルーム、家具付きのアパートを49億ドンで売りに出しました。しかし、取引が遅れたため、彼は価格を46億5000万ドンに引き下げ、付属の電子機器を減らしました。
「最近、いくつかの若い家族が購入を申し出ましたが、彼らはより安く値下げしました。私はまだ同意していません」とホアンさんは語りました。
彼は、家の売却は、家族に新しいメンバーが増えるにつれて、より広いアパートに引っ越す必要性から生じたものであり、財政的なプレッシャーによるものではないと述べました。
「安売りしすぎると、同じ地域の他の3つの寝室の部屋に引っ越すお金も足りません」とホアンさんは言いました。
ホアン氏のケースは、建設省が統計したプロジェクトの在庫アパートの量には該当しませんが、二次市場における別の断面を反映しています。売り手は販売を必要としており、買い手は購入を必要としていますが、両当事者が受け入れる価格はまだ一致していません。
12,800戸以上のアパート在庫
この逆説は、プロジェクトで未消費の不動産の量が増加しているため、さらに注目に値します。
建設省の2026年第2四半期の住宅および不動産市場に関する報告書によると、34の地方自治体のうち25の地方自治体からのデータは、プロジェクトの在庫量が約39,284製品であることを示しています。
そのうち、マンションだけで12,823戸の在庫があり、第1四半期と比較して22.2%増加しました。戸建て住宅の在庫は15,313戸で46.4%増加し、宅地は約11,148区画です。
供給も同時に増加しました。第2四半期には、131件のプロジェクトがあり、約59,073戸が将来形成される住宅の販売資格があり、そのうち33,832戸がマンションでした。
しかし、取引は減少しました。全国で第2四半期に約100,005件の不動産取引が成功し、前四半期の71.5%に過ぎませんでした。マンションと戸建て住宅の取引だけで26,567件に達し、第1四半期の86.1%、前年同期の77.1%に相当します。
建設省はまた、資本コストが市場の吸収能力に引き続き影響を与えていることを記録しました。不動産ローンの一般的な金利水準は約12〜14%/年です。一方、優遇期間後の多くのローンは、一部の銀行で約13〜15%/年、さらには15〜16%/年の浮動金利に移行しました。
この展開は、マイ・アインのような人々の慎重な心理をある程度説明しています。購入する必要があり、貯蓄するお金がありますが、長期にわたる多額の融資により、お金を出すという決定はもはや簡単ではありません。
在庫はあるが、どの価格レベルで在庫があるのか?
12,800戸以上の在庫があるという数字は、市場が実際の購入者のニーズに合った住宅が余っていることを意味するものではありません。
建設省の報告書は、在庫マンションの価格構成をまだ公表していないため、売れ残ったマンションがどのセグメントに集中しているのか、またマイ・アインのような購入者がアクセスできる価格帯にあるマンションの数を特定することはできません。
一方、ファム・ホアンさんの話も別のギャップを示しています。売り手はより大きな家に交換できる価格を維持したいと考えていますが、買い手は自分の経済力に合わせるために値下げしようとしています。
2つの価格レベルがまだ一致していない場合、両当事者とも需要があるにもかかわらず、取引は起こりにくい。
報告書の中で、建設省は、第2四半期の市場流動性は供給が改善する中で引き続き低下しており、住宅価格と資本コストは依然として人々の住宅へのアクセス能力に影響を与えていると評価しました。
在庫マンションの数だけを見ても、市場には実際に購入者が住むのに適した家がたくさんあると結論付けるには不十分です。さらに注目すべきは、在庫マンション12,823戸の価格がいくらであり、そのどれが実際に居住ニーズのある人々の支払い能力に適しているかということです。
