不動産市場の流動性は低下傾向にある
ベトナム不動産市場評価研究所(VARS IRE)によると、信用資金の流れの動向は、不動産市場の動きに重要な影響を与える要因となっています。
ベトナム国家銀行の報告書によると、2025年12月31日現在、信用機関の不動産分野に対する信用残高は約474万兆ドンに達し、2024年12月31日と比較して36.24%増加し、経済全体の信用成長率を上回り、システム全体の総信用残高の25.53%を占めています。そのうち、不動産事業活動に対する信用残高は約216万兆ドンに達し、不動産信用残高全体の45.58%を占め、2024年末と比較して49.55%増加し、不動産消費向け信用残高の増加率の約1.85倍の増加率に相当します。
不動産信用が急速に増加しているという現実を前に、ベトナム国家銀行は、信用機関に対し、2026年初頭から信用成長を厳格に管理するよう要求しました。それによると、年初3ヶ月間の信用残高は、年間成長目標の25%(約15%)を超えてはなりません。
信用が厳しく管理されている状況下で、多くの商業銀行、特に国営銀行は、不動産融資の金利を消費者ローンまたは生産・事業ローンの水準よりも大幅に高く一斉に調整しました。
VARS IREは、この期間の金利上昇は、市場の「忍耐力」のテストであると同時に、金融レバレッジに大きく依存する投資モデルに対する自然な選別メカニズムであると考えています。
VARS IREの調査データによると、不動産流動性は低下傾向にあり、特にかつて「熱い」成長を遂げた地域では、キャッシュフローがもはや迅速な利益を追求せず、安全性、安定性、リスク管理能力を優先しています。そのような状況下で、住宅ローン金利水準の急激な上昇により、不動産市場は「自然な浄化」段階に入り、高レバレッジと短期的な期待に基づく投資モデルが徐々にリスクを露呈しています。
それによると、2025年10月末から現在まで、住宅ローンの金利水準が大幅に上昇し、借り手に大きなプレッシャーを与えています。多くの銀行が優遇金利後の金利を年12〜14%、時には年16%まで適用しています。一方、少し前に、多くの顧客が年5〜6%の「おとり」金利のローンパッケージに参加しましたが、固定期間はわずか3〜6ヶ月と短いです。浮動金利に切り替えると、実際の資本コストが急増し、特に「短期売買」の優遇ローンパッケージを利用する個人にとって、初期の財務計算が混乱します。
構造的なリスクは、依然として遅延の要素にあります。2023年から2024年の住宅購入グループは、金利が上昇しているにもかかわらず、依然として一定の安全マージンを持っています。しかし、2025年の購入グループは、高価格水準で大きなレバレッジを使用し、元本の猶予期間と金利優遇措置が同時に終了するため、2027年から2028年の期間にリスクがより明確になる可能性があります。収入がそれに応じて増加せず、市場に十分な価格上昇の余地がない場合、財政的圧力はより明確になります。
住宅購入者の行動の変化
VARS IREによると、金融コストの急激な増加は、実需者と投資家の両方の行動を変化させています。住宅の新規購入者と若い家族は、決定を遅らせたり、家を借り続けたり、中心部から離れた地域に引っ越したりする傾向があり、価格は約30%低くなります。
投資家側では、平均的な財務力を持ち、借入資本に大きく依存しているグループは、観察と防御の状態に移行しており、市場の流動性が鈍化し、キャッシュフローがより選択的になっています。ただし、すべてのキャッシュフローが市場から撤退するわけではありません。財務能力が高く、レバレッジ比率が低い投資家グループは、依然として資金を投入し続けていますが、より厳しい基準を満たしています。製品は財務能力に適合し、明確な法的地位を持ち、価格上昇のみを期待するのではなく、安定した賃貸キャッシュフローを生み出す能力を優先する必要があります。
VARS IREは、新しい状況では、真の財務能力と長期的な思考力を持つ個人および組織が有利になると考えています。特にインフラと明確な計画から恩恵を受ける地域では、開発価値に見合った価格の製品を選択する投資家にとって、機会は依然として存在します。
投資決定はもはや価格がどれだけ上昇するかという話だけにとどまらず、安定した賃貸キャッシュフローの創出能力、財務安全マージンから、インフラ開発、計画、地域の実際の生活の質に関連する価値の増加の可能性まで、一連の要素に基づいて検討する必要があります。
