ホーチミン市不動産協会(HoREA)からの報告によると、一部の建設・譲渡(BT)契約プロジェクトは、工事完了後、土地価格の支払い時期が長すぎるため、行き詰まっています。
HoREAは、MHL社が実施したトゥーティエム新都市区のBTプロジェクトの事例を挙げています。それによると、企業は2018年から工事の引き渡しを完了し、国家監査庁の監査を受けましたが、2025年になって初めてホーチミン市が土地引き渡し決定を発行しました。これにより、土地価格は工事が引き渡された時点ではなく、土地引き渡し時点で決定されます。
同様に、別のインフラ企業も、BT投資家に対する土地評価時期の決定が「ボトルネック」となっており、BT契約締結時ではなく、土地の引き渡しが遅れた時点での財政義務を計算すると、企業の財務計算に大きな影響を与えると述べています。
ラオドン新聞の記者とのインタビューで、HoREAのレ・ホアン・チャウ会長は、政府と財務省に文書を送り、土地基金によるBTプロジェクトの支払いメカニズムに焦点を当てて、政令257/2025/ND-CPのいくつかの内容を修正することを提案したと述べました。
協会によると、実施から7ヶ月後、政令257号の多くの規定が問題点を露呈し始めており、特に建設期間が数年に及ぶ大規模インフラプロジェクトで顕著です。
最大の問題の1つは、BTプロジェクトの価値が当初からほぼ「上限」に設定されていることです。現行の規制によると、プロジェクトの決算価値は、契約締結時に承認された見積もりレベルを超えてはなりません。
チャウ氏は、このアプローチは現実的ではないと考えています。なぜなら、インフラプロジェクトは通常、材料、人件費、燃料の価格変動から大きな影響を受けるからです。砂、ガソリン、石油の価格、または建設費が数年で上昇するだけで、総投資額も大幅に増加する可能性があります。
企業がより心配しているのは、工事の価値が固定されている一方で、支払われる土地価格が実際の土地引き渡し時に決定されることです。一方、土地価格は時間の経過とともに上昇する傾向があり、特に大規模な土地や潜在的な場所に位置する土地では顕著です。
その結果、投資家は追加の建設費を負担するだけでなく、受け取る土地基金の規模が縮小されるリスクがあるか、土地の引き渡しを待つ数年後に地価が上昇したため、追加の土地使用料を支払わなければならない状況につながります。
HoREAのレ・ホアン・チャウ会長の見解によると、このメカニズムは、企業が投入コストの増加の圧力にさらされるだけでなく、将来の地価変動にも直面する「二重のリスク」を生み出します。
土地価格の話に加えて、HoREAは、現在の支払いメカニズムが投資家の資金調達を困難にしていることも明らかにしました。規制によると、企業はBTプロジェクトを実施するために早期に土地基金を割り当てられていますが、BTプロジェクトが完了しておらず、国家予算の収入と支出が記録されていない場合、依然として開発または対応プロジェクトを販売することはできません。
その理由は、政令257と不動産事業法との重複によるものです。具体的には、不動産事業法は、投資家がプロジェクトを開発する前に土地に関する財政義務を完了することを要求していますが、政令257は早期の土地割り当てを許可していますが、実際に受け入れられたBTプロジェクトの量に基づいて予算の収入と支出を計算しています。
その結果、企業は土地を持っているにもかかわらず、対応プロジェクトから資金を調達できず、資金の流れが詰まり、早期の土地割り当て政策はほとんど意味をなさなくなっています。
これを克服するために、HoREAは投資家がBTプロジェクトの建設のために凍結口座に資金を預けることを許可することを提案しています。この金額は、支払われる土地基金の価値に対応する予算の収入と支出を記録し、企業が建設と資金調達のための法的根拠の両方を持つことを支援します。
さらに、協会は、建設の進捗状況または凍結口座に入金された金額に応じて、銀行保証の価値を徐々に引き下げることも提案しました。このメカニズムは、財政的圧力を軽減し、信用「ルーム」を開放し、BT企業が資金を容易に調達し、カウンターパートプロジェクトをより早く展開するための条件を作り出します。
