ベトナム不動産市場評価研究所(VARS IRE)によると、以前は、若者は小さなアパート、改修された集合住宅、商業住宅、または郊外地域の手頃な価格のマンションプロジェクトなど、手頃な価格の多くの種類の住宅を選択できました。これらは、ほとんどの人が徐々に資産を蓄積し、住居の夢を実現するのに役立つ「最初のステップ」となる製品です。
しかし、近年、市場の新規供給は、このセグメントの需要を十分に満たしていません。地価の高騰、建設投資コストの高騰により、不動産企業は手頃な価格の住宅セグメントを開発することが困難になっています。
VARS IREの調査データによると、2024年第3四半期から現在まで、ハノイの商業アパートメントセグメントは徐々に新しい価格水準を確立しており、販売開始プロジェクトは主に1平方メートルあたり6000万ドンからとなっています。一方、ホーチミン市および合併後の拡張地域では、購入者はより多くの選択肢がありますが、若者や新築世帯がここに2ベッドルームのアパートメントを所有するためには、家族からの支援または長期ローンも必要です。
VARS IREは、多くの影響要因があるにもかかわらず、住宅価格が新たな水準に達していることが、若者の居住計画の変化につながっていると考えています。現代の若者は、賃貸住宅の選択や多世代家族のライフスタイルの維持を通じて、資金の流れを最適化することを優先し、結婚と分離の計画を柔軟に調整しています。
上記の事実は、現在の課題は、社会住宅や手頃な価格の住宅供給が必要なだけでなく、若者が起業初期の数年間で経済力に合った住居にアクセスし、住宅を所有するために段階的に蓄積できる「スタートアップ住宅」エコシステム全体が必要であることを示しています。
このセグメントの発展を促進するために、VARS IREは、国家がメカニズムの構築と資源の調整、特に計画、土地基金、財政、賃料管理において主導的な役割を果たし、賃貸住宅開発政策の適切な受益者を確保する必要があると述べています。
それによると、国家は土地使用料の納付期限の延長、運営開始当初の財政義務の免除または減額、またはプロジェクトの採掘進捗に応じた支払いメカニズムの適用を許可する必要があります。
稼働率が安定し、賃貸収入が一定の閾値に達すると、投資家は約束されたロードマップに従って財務義務を完全に履行します。このアプローチは、企業の初期資本のプレッシャーを軽減するのに役立つだけでなく、国家予算の損失を引き起こすことはありません。
さらに、賃貸と販売の間の柔軟な移行メカニズムを研究することができる。販売に移行する面積については、投資家は取引を開始する前に土地に関する財政的義務を完全に完了する必要がある。逆に、長期賃貸を継続する面積は、進捗に応じた土地代金の支払いメカニズムを享受する。これは、不動産開発の形態間の公平性を生み出すだけでなく、企業が長期的に安定した賃貸住宅ファンドを維持することを奨励する。
国際的な経験から、賃貸住宅モデルの成功を決定づける要因は、企業の利益を抑制することではなく、低コストで長期資金源にアクセスできる能力にあることが示されています。投資家に対して固定利益率を厳格に規定するのではなく、市場原理に従って利益率を決定するメカニズムを構築する必要があります。合理的な利益率は、参照資本金利と適切なリスク補償レベルに基づいて決定できます。資本コストが低下すると、企業の期待利益も低下します。逆に、金利水準が上昇した場合でも、このメカニズムはプロジェクトが財務的実現可能性を維持することを保証します。
より柔軟なアプローチ、国家、企業、賃借人間の利益のバランスは、長期的に持続可能な賃貸住宅市場を形成するための基盤を築くでしょう。
