地価が上昇し、土地利用にかかる費用も増加
ハノイ農業環境局は、2026年1月1日から発表・適用される初の地価表の策定に関する報告書草案についてコメントを募集している。注目すべきは、同局が提案したハノイの最高住宅地価格は、ホアンキエム地区（旧）の道路上で1平方メートル当たり7億200万ドン以上であるということである。提案されている最も高い増加率は郊外地域で、16% から 26% への増加です。
これについて、不動産法律の専門家であるグエン・ヴァン・ディン弁護士は、ラオ・ドン氏とのインタビューで、比較、収入、剰余金の方法に従って計算された特定の地価は地価表に基づく価格よりも低くなることはなく、地価表が「最低価格」になることにつながるため、地価表の値上げは間接的に特定の地価を押し上げることになると述べた。
したがって、州がプロジェクトを実施するために土地を割り当てた場合、企業はより多くの費用を支払う必要があり、予算収入の増加に役立ちます。あるいは、国が土地を回収する場合、人々は市場価格に近い補償金も受け取ることができ、土地分野での紛争や苦情を最小限に抑えることができます...
しかし、グエン・ヴァン・ディン弁護士は、その一方で、地価表は人々の生活を混乱させ、土地利用に関連する人々のコストの増加を引き起こす可能性があると述べた。
例えば、国が土地使用権を認める（初めて帳簿を発行する）際に土地使用料を支払い、世帯や個人の土地使用目的の変更を認めるケース。年間地代を支払う。土地使用税を計算する。登記費用、特に土地使用権譲渡に伴う所得税などはすべて地価表に基づいて計算されます。
弁護士によると、地価表が 2 倍になれば、人々が支払わなければならない土地使用料、税金、使用料、料金なども 2 倍になりますが、これは大きな対象グループです。地価表が広範囲に影響を与えるのは確実だ。
簡単な例を挙げると、非農地使用税は、その税率が地価表の土地価格のわずか0.03%にすぎないため、常に「軽い」収入とみなされてきました。しかし、今、地価が５倍になるように調整されれば、この収入は多くの人々の負担となるでしょう。
利害を調和させる解決策は何でしょうか？
グエン・ヴァン・ディン弁護士によると、土地は国民全体が所有しており、国家が所有者の代表者であり、土地法は国家に地価表を発行し、適切な特定の地価を決定する権限と責任を与えている（「上司」が自分の財産の価値を決定する権利を実証している）。
しかし、地価ツールに対処すべきあまりにも多くの目標を統合すること、特に地価表の適用範囲を拡大することは、法執行が不安定になる潜在的なリスクを引き起こすことになる。
たとえば、人々が国から土地の回復によって補償金を受け取るとき、彼らは常に地価表を非常に高くして、たくさん受け取れるようにしたいと考えます。
逆に、国が土地の使用権を認めたとき（初めて帳簿を発行したとき）、計画に従って土地の使用目的を変更したとき、あるいは地代を支払うとき……人々は経済的負担を軽減するために「安い土地」を求めます。
したがって、主体の利益を調和させるのに役立つ「中立的な」地価表となるように土地の価格をどのように設定するかは難しい問題です。
「管理機関が検討すべき重要な解決策は、納税義務、使用料、使用料、土地使用料、地代などに関連する法的文書のシステムを調整することだと思います。
例えば、世帯や個人の土地使用権の譲渡による所得税については、現行の個人所得税法では税率2％と定められており、地価表に基づいて計算されます。土地価格リストが上昇することを前提として、対象者の税負担が増加しないように2％の税率を検討し、下方調整する必要がある」とディン弁護士は述べた。
弁護士によると、実際、この解決策はすでに国によって適用されているという。たとえば、土地賃貸料徴収に関する政令第 103/2024 号によれば、年間土地賃貸料の場合、年間土地賃貸料単価は、土地賃貸料の計算に使用される土地価格にパーセンテージを乗じて計算されます。
政令 103 では、0.25% ～ 3% の範囲の割合が規定されています (以前は、この割合は 1% ～ 3% でした)。したがって、政令 103 号は、地価が 4 倍に上昇した場合でも、人々の地代は安定するという規定を設けています。
この方向で土地利用における税金、使用料、料金などに関する法的文書を調整することは、地価の上昇による不利な点を克服し、人々、特に弱い立場にある人々を保護し、土地を利用した投資プロジェクトからの「適切かつ完全な回収」のおかげで土地を経済発展の資源に変えながら社会の安定を維持するのに貢献するでしょう。
