土地法および関連法の改正に関する見解と方向性に関する第14期党中央執行委員会第3回会議の2026年7月28日付決議第21-NQ/TW号は、土地資源の管理と活用における多くの新しい方向性を示しています。
サヴィルズ・ベトナムによると、決議21-NQ/TWは、データ、科学的方法、公開性、透明性に基づいた土地評価メカニズムの革新の方向性を示しています。同時に、土地データは、操作と架空価格の形成を制限するために、関連するデータベースとの接続が強化されます。
決議はまた、都市部、特に大都市での区画割り、宅地販売を最大限に抑制する方向性を示しています。投機を抑制し、土地の効率的な利用を奨励するための政策を完成させます。
Savillsベトナムのコンサルティング部門の全国ディレクターであるド・ティ・トゥ・ザン女史は、土地評価および財務メカニズムの不備は、過去の土地法執行プロセスにおけるボトルネックの1つであると述べました。
特定の土地価格の決定は、一部のケースでは十分で透明性のあるデータベースが不足しており、実際の価値と市場で形成された価格の差につながり、同時に投資家に財政的圧力をかける可能性があります。
ザン氏によると、重要な要素の1つは、中央政府と地方自治体間の役割を明確に区別することです。その中で、中央政府は、フレームワーク基準、原則、方法、および検査および監督メカニズムを構築します。地方自治体は、条件と実際のデータに基づいて土地価格を決定します。
「土地価格の決定は、科学的な方法と、税務、公証、銀行などの分野間を結びつけることができるデータシステムに基づいて行う必要があります。市場データがより完全で透明になるにつれて、操作や架空価格の形成の可能性も制限されるでしょう」とザン氏は述べました。
価格設定メカニズムに加えて、土地財政政策は、国家、土地使用者、投資家の間の利益の調和を目指す必要があります。適切な設計がなされた金融および税制ツールは、土地の放棄または使用開始の遅延の状況を制限するのに役立ち、同時に土地資源のより効率的な開発を奨励することができます。
ザン女史は、決議21-NQ/TWの方向性は、より透明で効率的な方向に市場を促進する可能性があり、その中で不動産の価値は、実際の開発と利用の可能性とますます関連付けられていると述べました。
注目すべき3つの要素は、大都市での区画割り販売の制限、使用されない土地の保有コストの増加、土地、計画、税金、銀行、公証、不動産データ接続を通じた土地価格と取引の透明性の向上です。
ザン氏によると、これは区画割り、土地の販売、または価格上昇を待つための土地の保有活動が消滅することを意味するものではないが、保有コストが増加し、市場情報がより透明になるにつれて、このモデルの余地は徐々に狭まる可能性がある。
「長期的には、価値は資産を保有し、価格上昇を期待するだけでなく、土地の開発と効率的な活用の能力にますます依存するようになるでしょう。これは、市場が製品、キャッシュフロー、および実際の使用価値を生み出すプロジェクトに移行するのを促進する可能性があります」とザン氏は述べています。
同期的に展開されれば、統一された土地データシステムと透明性の高い評価メカニズム、および投機を制限する政策の構築は、より専門的な不動産市場の基盤を築き、その中で資産の開発と活用能力がますます重要な要素となる可能性があります。
決議21-NQ/TWの影響について、AFAグループのCEOであるロン・ファン氏は、これは今後のベトナム不動産市場にとって特に重要な方向性を持つ文書であると述べました。
ロン・ファン氏によると、決議の最も重要な点は、土地に対する行政管理の考え方から土地資源管理への根本的な転換です。これは、政策と法律の策定における根本的な変化と見なされており、開発資源を活性化し、社会の公平性を確保し、新しい段階における国の持続可能な開発の要件を満たすことを目的としています。
