農地使用権の譲渡制限
2024年土地法第177条は、個人は農地の使用権の譲渡を受けるが、この法律第176条に規定されている土地割り当て限度額の15倍を超えてはならないと規定しています。この限度額は、土地の種類と地域によって異なります。
たとえば、平野部では、年間植樹用地の割り当て限度額は3ヘクタールですが、個人は最大45ヘクタールしか譲渡できません。
限度額の決定は、土地条件、生産技術、労働移行、経済構造、都市化プロセスに基づいて行う必要があります。省人民委員会(UBND)は、個人の農地使用権の譲渡の限度額を具体的に規定し、地方の現実に適合しています。
限度額を超える農地の譲渡時のリスク
農地の譲渡が限度額を超えている場合、住民は多くの法的リスクに直面する可能性があります。
第一に、譲渡契約は、一部には法律の規定違反により無効になる危険性があります。
第二に、限度額を超える農地はレッドブックを発行されません。購入者は限度額内の土地の証明書のみを発行できます。残りの部分は、特に売り手と買い手が限度額外の土地に対する責任について明確に合意していない場合、紛争が発生しやすいです。
第三に、土地収用の危険性。限度を超える農地は、国家に収用されやすく、その後の譲渡が制限され、使用価値と商業価値が低下します。
第四に、融資のための担保が困難です。銀行は通常、法的リスクのために限度額を超える土地の担保の受け入れを拒否します。
第五に、大規模な田畑の集積が困難です。現代農業は広い耕作面積を必要としていますが、個人は限度額を超えて名義を譲ることは許可されていません。企業は通常、農民から直接購入する代わりに国から土地を借りなければなりません。
限度額を超える土地の譲渡を受ける際の推奨事項
土地を売買する前に、法的リスクを避けるために、地元の譲渡制限についてよく調べてください。
大規模な生産用地を蓄積したい場合は、譲渡のみを行うのではなく、国家の土地を借りるか、土地使用権で資本を拠出することを検討する必要があります。
契約書に署名する際、制限範囲内と制限範囲外の面積を明確に記載し、後で紛争が発生するのを防ぐ必要があります。
