不動産ビジネスの回復、GDPへの貢献
労働新聞が報じたように、2025年上半期には、信用資金が不動産に引き続き強く流入しました。ほとんどの商業銀行の住宅、土地の担保資産価値は2024年末と比較して増加し、総担保資産の大部分を占めています。
それと並行して、不動産分野に関連する貸付残高も拡大しており、事業活動、建設から住宅に関連する消費まで広がっています。
この状況は、信用システムにおける不動産の役割がますます大きくなっていることを反映しているが、同時に、周期性の高い分野に集中する依存度とリスクに対する懸念も高まっている。
経済専門家のクアン・ヴァン・ルック氏によると、不動産市場は明確な回復期を迎えており、GDP成長と市場信頼感の向上に大きく貢献しています。
「2024年、不動産事業のGDPは3.34%増加(2023年の0.24%と比較して)、建設業のGDPは7.87%増加しました。2025年の最初の6ヶ月間、不動産事業のGDPは4.41%増加、建設業のGDPは9.102%増加しました」とルック博士は語りました。
同氏はさらに、上場不動産企業の回復もポジティブな兆候であると述べました。「2024年には、上場不動産企業の税引後利益は1.1%減少し、株価は2%下落しました。これは主にコストの大幅な増加によるものです。しかし、2025年の最初の6ヶ月間で、利益は前年同期比73%増加し、株価は2024年末と比較してほぼ100%上昇しました。市場はかなりポジティブに回復しましたが、価格は高かったです。」
したがって、高値と急速な回復の動向は、市場が過熱状態に戻るのを防ぐために、厳格な監視が必要です。
不動産市場が凍結されると広まるリスク
ホーチミン市銀行大学の講師であるチャウ・ディン・リン博士は、銀行の融資リストには、不動産事業融資、建設融資、経済組織融資、個人融資など、分野、職業、顧客層別に分類されていることが多いが、詳細ではないため、投資、実地購入、投機などのグループ間の具体的な割合、構造を特定することは非常に困難であると述べています。
同氏は、ここ10年間で、不動産信用は常に経済全体の成長率と比較して高くなっていると述べました。これは、信用ポートフォリオで非常に大きな割合を占める分野の1つです。
「不動産貸付残高が経済全体の総貸付残高の20%以上を占める時期もありました。また、リスク管理のために管理機関が締め付け、12〜14%のレベルに戻さなければならない時期もありました」とリン博士は語りました。
リン博士によると、不動産信用は、市場サイクルに大きく変動するため、リスクの高いグループであり、通常は中長期融資に関連しています。
「不動産市場が不調に陥り、経済が不動産事業に過度に依存し、不動産価値を高める活動が行われる場合、この市場は金融資源の大部分を引き付けることになります。一方、他の分野はより多くの資金を必要とし、財務力を高めることができず、生産・事業活動を拡大したり、競争力を高めたりすることはできません」とリン博士は分析しています。
担保資産について、彼は、現在の融資の大部分は担保資産を備えており、その中で不動産が圧倒的な割合を占めていると述べました。
「担保資産は非常に多様ですが、ほとんどの銀行は依然として不動産に集中しています。これは、顧客が信用リスクに遭遇した場合の二次債務返済源と見なされており、同時に、借り手の銀行に対する信頼を強化する要因です」とリン博士は述べています。
しかし、住宅や土地などの担保資産の処理は、複雑で長期化する法的問題である。市場が凍結され、不動産の流動性が低く、信用リスク、流動性リスクが増加した場合。
その場合、銀行が信用リスク、流動性リスクに直面している場合、担保資産の価値が高いことはもはやあまり意味がありません。リン博士はまた、銀行は預金資本の最大30%のみを中長期融資に使用できるため、不動産信用は規模に明確な制限を負うと強調しました。過去からの教訓は、不動産市場が変動し、不良債権が増加し、担保資産が流動性を失うと、リスクがシステム全体に広がることを示しています。
「不動産企業が法的問題に直面し、プロジェクトが遅延し、多くの銀行が共に融資した場合、対処は非常に困難になるでしょう」とリン博士は述べています。
リン博士は、不動産の消費者ローンの割合が高い場合、つまり実際の住宅購入者に資金が流れ込む場合、それはポジティブな兆候であり、需要刺激に貢献し、他の多くの業界に広がると考えています。
しかし、運営には慎重になり、投機的な資金の流れに逆らうことを避ける必要があります。管理機関は、早期に警告し、信用の流れを正しい方向に導き、実需者を優先する必要があります。同時に、ベトナム国家銀行は、各銀行の財務指標(資本安全係数、不動産分野のリスク係数、資金フローリングなど)を厳格に管理し、この分野への資金流入が急増した場合にタイムリーに抑制する必要があります」とリン博士は述べています。
