K係数を構築するための約10,000路線の調査
ホーチミン市人民委員会は、ホーチミン市における土地価格調整係数(係数K)の構築プロジェクトを承認しました。2026年7月1日から適用されます。プロジェクトでは、9,746の道路および区間で29,000件の調査票が実施されます。各道路には、市場の動向に近いデータを収集するために、評価機関が実施する少なくとも3件の調査票があります。
K係数は、地域、場所ごとの土地価格表を調整するために使用され、土地使用料と財政義務の計算の根拠となります。この係数の構築は、国家価格と市場価格の差を縮小し、同時に管理の透明性を高めることを目的としています。
実施プロセスにおいて、ユニットは土地を調査、分類し、価値ゾーンを分割し、標準的な土地区画を選択し、各位置のK係数を計算するための比較表を作成します。同時に、現在のK係数の適用結果も見直し、分析して、新しい建設方法を完成させます。
プロジェクトの実施範囲は市内全域に及び、調査機関は基本的にコミューンおよび区レベルです。収集されたデータは、管理業務に役立つ共通データベースを形成するために集計および処理されます。
決議254/2025/QH15によると、地方自治体は、土地使用料、土地賃貸料、および関連する財政義務を計算するための根拠として、7月1日までに係数Kを発行する必要があります。
これに先立ち、ホーチミン市は2026年初頭から新しい土地価格表を適用しました。係数Kは土地価格表に掛けられ、計算価格を市場価格に近づけ、土地管理の透明性を高めることに貢献します。
土地使用料が高騰する可能性
K係数は、市場変動幅調整係数、計画調整係数、土地価格に影響を与えるその他の要因による調整係数を含みます。予備調査によると、用途変更時の土地使用料を計算するためのK係数は、場所によって1.2倍以上になると予想されています。農地の場合、K係数はさらに高くなる可能性があります。
多くの意見は、K係数の構築は客観性と公平性を確保する必要があると述べています。DGキャピタルの投資ディレクターであるグエン・ズイ・フオン博士は、ホーチミン市の土地価格表は現在、多くの地域で高い水準にあるため、K係数の構築は、追加の考え方から市場に近い調整の考え方に移行する必要があると述べています。実際の価格に近い土地価格表を構築することは非常に重要な方向性であるため、K係数が追加でなければならないというデフォルトではなく、現実に近い調整の方向で構築する必要があります。価格基盤がすでに高く、古い考え方「Kは常に1より大きい」に基づいてK係数を構築すると、人々の財政義務の計算価格が高騰しやすくなる可能性があります。
この専門家が提示した解決策は、係数は実際の取引データから決定する必要があり、デフォルトで1を超えるのではなく、一部の場所では1以下になる可能性があるということです。これは、物価上昇と経済が依然として多くの困難に直面している状況において、国民と企業の財政的負担を軽減するのに役立ちます。
影響を受けるのは世帯や個人だけではありません。ホーチミン市不動産協会(HoREA)のレ・ホアン・チャウ会長によると、K係数による土地価格の決定は、プロジェクトの土地使用料を非常に高く、不合理にするため、不動産プロジェクト、商業住宅、都市部に適用するために、各地域、場所、プロジェクトに適用される土地価格調整係数を構築する必要があります。
レ・ホアン・チャウ氏は例を挙げました。「ホーチミン市のグエン・シエン通りに1ヘクタールの土地があると仮定すると、土地価格表は5,660万ドン、現在の土地価格調整係数は約1.4倍、つまり約8,000万ドン/m2です。したがって、「土地価格表x土地価格調整係数」を適用すると、土地収用、土地譲渡、土地利用目的の変更などを行う際に、土地価格は8,000万ドン/m2が適用されます。」
一方、グエンシエン通りでも、高層マンションプロジェクトがあり、土地面積は10,000平方メートル、土地利用係数は7倍です。現在のマンション価格は1平方メートルあたり5,000万ドンです。
プロジェクトの実施期間を2年とし、販売費、管理費、借入金利を差し引いた後、投資家の利益と建設費を差し引くと、「剰余金法」を適用した場合、剰余金の価値は約3,500万ドン/m2に過ぎませんが、「K係数」で計算すると8,000万ドン/m2(2.28倍高い)になります。したがって、赤字にならないためには、企業は販売価格を1億ドン/m2以上に押し上げなければなりません。
上記の例からわかるように、新しい価格表を適用すると土地使用料が急騰し、プロジェクト費用に大きな圧力がかかる可能性があります。販売価格を上げなければ、企業は持ちこたえるのが難しくなります。逆に、住宅価格は上昇し続け、供給はさらに不足する危険性があります。
チャウ氏によると、不動産プロジェクト、商業住宅、都市部の土地の評価は、大規模、高い土地利用係数であるにもかかわらず低い建設密度、およびセグメント間の投資額の大きな差のために、個別の住宅地とは異なります。したがって、実態に近いK係数を構築し、逆効果を引き起こし、企業と人々の財政負担を増やすことを避ける必要があります。
