自然発生的な宅地供給が大幅に減少
ベトナムの不動産市場は、法的側面と管理メカニズムの両方で大きな変化を伴い、新たなサイクルに入っています。専門家は、これらの変化が強力な選別プロセスを生み出し、仮想価値を排除し、市場をより透明で持続可能な方向に発展させると考えています。
CBREベトナムの住宅プロジェクトマーケティング部門のディレクターであるボー・フイン・トゥアン・キエット氏は、今年は新しい政令と法律が同期的に適用され、すべての仮想価値を徹底的に剥ぎ取り、持続可能性の高い資産に道を譲るのに役立つため、市場は非常に強力な選別段階に入ると考えています。
キエット氏によると、不動産識別コードの規定は市場のハイライトであり、所有権を正確に管理し、価格水準と取引を完全に透明化するのに役立ちます。このメカニズムは、所有権を100%正確に管理し、名義貸しの状況を完全に排除し、買い手と売り手が価格水準と取引を完全に透明化するのに役立ちます。
「二重価格」シナリオの廃止は、土地価格表が現実に近づくにつれて現実になるでしょう。キエット氏はまた、市場は宅地分譲の「区画割り時代」の終焉を目撃していると述べました。なぜなら、都市部タイプI、II、IIIの宅地分譲販売を禁止する規制は、自発的な宅地供給を80%減少させる可能性があるからです。
もともとリゾート不動産の名の下に「誇張」されて区画割り販売されていた農地や森林地も流動性を失うでしょう。「これは一時的な減少だけでなく、必然的な淘汰プロセスです。実際の使用価値を生み出さず、プロジェクトの影に隠れているタイプは、キャッシュフローがもはや安易ではなくなったときにゲームから排除されるでしょう」とキエット氏は述べました。
アパートメントは引き続き主導的な役割を果たす
変質した土地の低迷とは対照的に、アパートメントセグメントは少なくとも今後5年間は引き続き主導的な地位を確立すると予測されています。ホーチミン市では、2025年の供給量が約25,000戸に急増しました。注目すべきは、地域全体の市場の価格バランスには、ビンズオン地域からの大きな貢献があり、この地域の供給は重要な役割を果たしており、都市部の中心部への住宅圧力を緩和し、価格水準が過度に押し上げられないようにするのに役立っています。
新しいサイクルにおける投資家へのアドバイスとして、キエット氏は、考え方を変え、「購入して待つ」ことから、キャッシュフローの管理と資本利用効率の最適化に移行し、同時に、金融優遇パッケージを見るだけでなく、投資家の法的側面と実際の実施能力を注意深く評価する必要があると述べました。
投資・事業製品の供給源を厳格に管理する必要がある
一方、ベトナム不動産協会(VNREA)のグエン・ヴァン・ディン副会長は、ベトナムの不動産市場は物理的に非常に良好であり、20年以上にわたって目覚ましい成長軌道に乗っていると述べました。特に、2024年から2025年の期間は、制度の変更により、公的投資資本の流れが市場の回復を助ける重要な「刺激剤」になりました。
しかし、市場は依然としていくつかの内部問題に直面しています。供給状況は厳格な管理が欠如しており、品質が高くなく、セグメント間のずれにつながっています。投資およびビジネス目的で使用される製品は、人々の実際の住宅ニーズを完全に圧倒しており、一部の地域で「過剰供給危機」が発生しています。
現在、市場の需要は依然として高い水準を維持していますが、低価格帯の製品セグメントでは十分に満たされていません。一方、短期投資活動は、特に低価格資本の流れが出現している状況下で、近年大幅に増加しています。資金源は現在、必需品セグメントに明確に方向付けられておらず、さまざまな分野に分散しており、大多数の人々のニーズを満たせないリスクにつながっています。
ディン氏は、市場の健全性が早期に改善されず、投資家が製品の選択において引き続き誤りを犯した場合、危機に陥る危険性があると警告しました。
