2023年住宅法の現行規定によると、社会住宅の購入者は、全額支払って証明書が発行されてから5年後に譲渡することが許可されています。この期間後の売買は、市場メカニズムに従って行われ、譲受対象者に制限はありません。
意見を求められている法律改正案では、建設省はより厳格な管理の方向に変更することを提案しています。5年間使用した後、社会住宅の所有者は販売したい場合、自由に取引することはできなくなり、社会住宅政策の対象となる資格のある人にのみ譲渡できます。
弁護士であり修士号を持つファム・タイン・トゥアン氏(ハノイ市弁護士会)は、社会住宅は土地、信用、税金に関する国家の優遇政策から形成されるため、決定権にいくつかの制限を設けることは、社会保障の目標を確実に達成し、公共の利益を私的利益に転換する状況を避けるために必要であると述べました。したがって、譲渡条件の管理は、投機を防ぐだけでなく、このセグメントの安定性と正しい方向性を維持するのに役立ちます。
実際には、これは譲渡権の不合理な制限ではなく、最初の取引が確立されたときからの法的論理の一貫した継続です。社会住宅は、完全に市場メカニズムに従って運営される商品ではなく、購入対象を明確に制限する政策に従って分配されます。したがって、二次市場での譲受対象の継続的な管理は適切であり、政策の一貫性を確保し、このタイプの住宅の本質に合致しています。
同時に、この規定は譲渡を禁止することも目的としていない。所有者は依然として社会住宅を譲渡する権利があるが、一定の枠組みの中で、譲受人は政策の対象となる必要がある。したがって、処分権は排除されず、社会住宅の特殊性に応じて条件付きでのみ行使される。
現在の現実は、一定期間後の譲渡の自由化が社会住宅の「商業化」の傾向につながり、政策の当初の意味を損なっていることを示しています。優遇措置メカニズムから形成された資産は、市場に従って利益を生み出すツールになりやすく、投機、不正利得のリスクを引き起こし、脆弱なグループの住宅へのアクセス機会を狭めます。
まず、当初の分配段階だけでなく、二次譲渡取引においても、受益者を継続的に制限する原則を維持する必要があります。それによると、譲受人は依然として社会住宅を購入する資格のある対象となる必要があります。これは、社会保障の目標を確実にし、一定期間保有した後の社会住宅の「商業化」状況を回避するための核心的なツールです。
しかし、特に重要な内容は、合理的な移行規定を設計することです。実際には、多くの人々が5年後に自由に譲渡できることを期待して、現行の規定に従って社会住宅を購入しています。したがって、新しい政策が厳格化の方向に変更された場合、心理的および市場の混乱を避けるために、明確な移行規定と適切な実施ロードマップが必要です。たとえば、譲渡制限規定は、住宅法(改正)の一般施行時よりも遅れて適用される可能性があり、適応期間を作成することを目的としています。
社会住宅が自由に譲渡が許可され、実際に商業住宅として運営されているケースについては、「例外」メカニズムの適用を検討する必要がある。それによると、これらの不動産は、取引の安定性と既存の所有者の正当な権利を確保するために、社会住宅の「エコシステム」における譲渡条件に引き続き拘束されない。
さらに、二次市場での取引に参加する資格のある対象者を特定するメカニズムを設計する必要があります。現在、一次市場での社会住宅の購入対象者の審査は、デベロッパーと管理機関によって比較的厳格に実施されています。ただし、二次譲渡取引における対象者制限の原則を維持し続ける場合は、現行のメカニズムを継承する方向で買い戻し対象者の確認プロセスを明確に規定する必要がありますが、簡素化、透明化、実現可能性を高める必要があります。これは、取引の滞留を制限し、法律の抜け穴を突く行為を防ぐことを目的としています。
