資金が実質価値資産に大きくシフト
ベトナム不動産市場評価研究所(VARS IRE)の調査データによると、ベトナムの不動産市場は「健全な浄化」プロセスを経ており、投資家の行動と市場のロジックの両方に明確な変化が見られます。
以前は、機会を逃すことを恐れて短期的な価格上昇を期待して資金を投入するという一般的な心理がありましたが、現在では購入者はより慎重になり、より慎重に選択しています。法的要因と投資家の能力に加えて、実際の開発能力、流動性、不動産の持続可能な成長の余地などの基準がますます重視されています。
2025年第3四半期末から、金利水準の上昇により、投資家の心理はより慎重になっています。しかし、プロジェクトの投入コストがますます増加しているため、一次価格は依然として高い水準を維持しています。市場価格に近づく方向で2026年初頭から施行される新しい土地価格表は、公平性と透明性を高めるのに役立ちますが、土地価格が住宅価格の30%を占めるため、プロジェクト開発コストも大幅に増加させます。
それに伴い、建設資材価格、財務費用、人件費、および関連する実施費用からの圧力もあります。2026年3月頃から、多くのプロジェクトで、これらの費用が製品の原価に徐々に組み込まれるため、販売価格が前段階と比較して2%から5%上昇しました。
ハノイでは、新規販売プロジェクトの平均販売価格は約1億2800万ドン/m2で、2025年と比較して28%増加しました。フンイエンを含めると、平均価格は約8700万ドン/m2です。ホーチミン市では、平均販売価格は約1億1000万ドン/m2で、2025年と比較してわずかに増加しました。一方、ダナンでは、平均販売価格は約9100万ドン/m2で、約10%増加しました。これは主に高級供給の出現と、次の販売段階での価格調整によるものです。
不動産への推進力
VARSによると、中長期的に、不動産市場は成長を続けると予測されていますが、より厳格な選択の方向に向かっています。
このサイクルの主な推進力の1つは、土地、住宅、不動産事業に関する法制度の完成と同期化のプロセスです。これは、困難に直面しているプロジェクトの困難を取り除くための基盤であるだけでなく、新しいプロジェクトへの道を開き、「自然フィルター」のような役割を果たし、市場の透明性の要求を満たしていない、または実施能力が低い、または満たしていない脆弱な投資家を徐々に排除します。
それに加えて、インフラは引き続き不動産市場の発展空間を再構築するための基盤となる原動力です。ロンタイン空港、ザービン空港、環状3号線、環状4号線、ハノイ-クアンニン高速鉄道、ベンタイン-カンゾー高速鉄道、および主要なロジスティクス回廊などのプロジェクトは、接続性を向上させるだけでなく、大規模で統合された、より体系的な都市部を形成するための前提条件を作り出します。
特筆すべきは、2026年から2030年の中期公共投資総額が822万兆ドンに達すると予測されており、2021年から2025年の期間の2.7倍となり、経済全般、特に不動産市場の推進力となることです。
それに伴い、マクロ要因、特に金利水準の変動は、資本コスト、リスク好み、投資家の利益期待を形成する上で引き続き重要な役割を果たしています。
次の段階で注目すべき傾向の1つは、単極都市モデルから多中心都市への移行です。「持続可能な遠心分離」は、もはや感情的な中心部からの離脱ではなく、衛星都市、大都市、メガシティ、および同期的に計画され、接続インフラが整った新しい開発地域への方向性のある移行です。この傾向は、市場を深層的に再構築し、新しい成長極を形成するのに役立ち、同時に、資本と人口の流れが中心核地域に集中し続けるのではなく、より合理的に配分される条件を作り出します。
