目的転換時の土地使用料の「息苦しさ」
現在の新しい規制では、農地から住宅地への目的変更を行う場合、世帯、個人は、土地価格表の土地価格の100%を適用され、面積全体の土地価格と区画内の土地または限度外の土地部分を区別していません。一方、地方自治体は現在、土地価格表に土地価格調整係数(K係数)を常に統合しているため、土地価格表が高すぎると規定しています。典型的な例として、ホーチミン市では、土地価格表が以前よりも3倍から38倍以上上昇しています。
Anh Viet Doan(Viet Doan)さん(Binh Trung区在住)は、ホーチミン市ロンビン区に宅地を譲渡する資格のある210平方メートルの土地を持っていますが、計画に抵触しています。計画が解消されたとき、区画分割と目的変更の手続きを調べたところ、7億ドン以上の土地使用料を支払わなければならないため、支払い能力を超えており、非常に「ショック」でした。
現在の土地価格表によれば、Nguyen Xien Streetなどのこの地域の主要なルートの深い路地は2800万VND/M2であり、農地はわずか60万VND、2700万VND/M2を超えることが知られています。以前は、この地域の土地の価格はわずか270万/m2でした。
Viet Doan氏は、土地価格表の調整を待つか、収集レベルをより合理的に引き下げるために、目的の変更を一時的に停止していると述べました。現在、100％が制限の内外で土壌を区別していないため、高すぎて不合理です。
国民に合理的な引き下げが必要
ホーチミン市不動産協会(HoREA)によると、市内には現在、証明書を発行されていない13 000以上の土地区画があり、地域全体の土地区画の0.7%を占めています。そのうち、住宅や土地が計画に抵触している、使用目的を変更していない、または安定した住宅地に隣接する農地面積の使用権を合法化したい世帯や個人は、土地価格が上昇し、転換費用が大きく変動するにつれて困難に直面しています。
財務省は、困難を解消し、農地から住宅地への転用時の世帯、個人の土地使用料の計算に関連する問題を処理するために、政府決議案を策定していることが知られています。
草案によると、住宅用地の限度額内の土地面積の場合、最低徴収額は土地使用料の30%です。住宅用地の限度額を超える面積の場合、徴収額はより高くなります。限度額を超える面積は、最低50%、500m2を超える面積は100%です。
特筆すべきは、この徴収額は各世帯、個人に1回しか適用されないことです。次の目的変更以降、土地使用料の計算は、土地使用料と土地賃貸料に関する政府の政令の一般的な規定に基づいて行われます。
土地使用料の徴収レベルに関する規定に関連して、ホーチミン市不動産協会(HoREA)のレ・ホアン・チャウ会長は、草案と比較して調整する必要があると提言しました。具体的には、チャウ会長は、住宅用地の割り当て期限内の土地面積に対する徴収率は、土地使用料の20%にとどめ、住宅用地の割り当て期限を超えた面積は30%にすべきであると提案しました。
チャウ氏は、20〜30%の割合で、財政的圧力を軽減するだけでなく、全国規模での適用プロセスに同期性をもたらすという見解を示しました。これにより、地方自治体は展開をより便利にし、同時に「公平性と合理性」を確保できます。
さらに、Le Hoang Chau氏は、限られた土地配分制限内の目的の変化の領域に対する土地利用徴収の免除を考慮することである重要な勧告も行いました。農村部と都市部の両方の多くの世帯、特に田舎の多くの世帯が、何世代にもわたって利用可能な住宅を継承しています。土地の小包の上部では、しばしば庭園、池、cage、または多年生の木々で家を生き残り、世代を通じて維持され、伝染します。彼によると、この被験者のグループに対する財政的義務の免除は、現実に合理的であり、人類と人々の伝統的な土地基金を維持するために人々を支援します。
