財務省は、世帯、個人が農地から宅地に転用する場合の土地使用料の計算に関する問題を解決することを目的とした政府決議案の審査を提出したばかりである。
草案によると、住民が住宅地(およびその他のケース)に属する同じ土地区画にある庭、池、または農地から住宅地に転用する場合、省人民委員会は同レベルの人民評議会に土地使用料の徴収レベルを規定するよう提出します。
金額計算の原則は具体的に述べられています。
- 住宅用地の割り当て限度内で使用目的を変更した土地面積の場合:土地使用料の徴収額は、土地使用料、土地賃貸料に関する政令(現在は政令番号103/2024/ND-CPであり、改正を検討中)に従って計算された住宅用地への土地使用料の30%を下回らない。
- 住宅用地の割り当て制限を超える土地面積については、土地使用料、土地賃貸料に関する政令に従って計算される最低徴収額は土地使用料の50%であり、最大500m2を超えないものとします。住宅用地の割り当て制限を超える土地面積については、土地使用目的を住宅用地に変更した場合の土地使用料の100%の徴収額となります。
特筆すべきは、上記の規定は、土地使用目的の変更手続きを行うすべての世帯または個人に1回のみ適用されるということです。
Bao Lao Dongとのインタビューで、建設省で長年勤務した法務専門家、土地、住宅、不動産事業などの法律の制定に貢献してきた人物であるグエン・ヴァン・ディン弁護士は、上記の草案について法的意見を共有しました。
弁護士によると、これは、土地使用目的の変更時に国民が支払わなければならない土地使用料が高すぎる状況(国会が決議第206/2025/QH15で許可した解決策)における政府の緊急の解決策です。この解決策は合法であり、政府の権限に準拠しており、緊急です。
しかし、ディエン弁護士は、最大の問題は、この決議の移行条項にあると強調しました。草案によると、税務当局の通知に従って土地使用料を支払っていない世帯、個人の場合、この決議の規定に従って再計算し、支払うべき土地使用料の通知を修正する必要があります。世帯、個人は土地使用料の遅延納付金(もしあれば)を支払う必要があります。
逆に、税務当局の通知に従って土地使用料を支払った世帯、個人の場合、この決議の規定に従って土地使用料を再計算することはできません。
したがって、土地使用目的の変更手続きを行っている人々は、手続きを待つ心理、停止する心理を持つでしょう。税務署が支払い通知を出した場合、支払いを停止し、政府が決議を出し、地方自治体が規定を発行するのを待つことができます。その場合、国民は、現時点で支払うべき金額の30%に相当する金額のみを支払う必要があります(さらに、わずかな遅延があります)。
「一般的に、新しい政策(およびその構築プロセスに関する情報)は非常に人道的であるにもかかわらず、国民に国家に対する義務の履行を遅らせるという動機を与えるでしょう。そして、早期に土地使用料を支払う通知を遵守した人は、最初に損害を被るでしょう。逆に、「納めよう」という考えを持つ人々は、恩恵を受けるでしょう」とディン氏は述べました。
同氏によると、これは国民にとって不公平な結果につながり、土地使用料を早期に支払ったにもかかわらず、多額の費用を負担しなければならず、新しい決議からの優遇措置を享受できない住民からの苦情や訴訟の危険性を秘めています。
土地使用者間の差別や不公平を避けるために、グエン・ヴァン・ディエン弁護士は、土地使用料、土地賃貸料の徴収に関する政府の政令第103/2024/ND-CP(2024年8月1日から現在まで)の政策に従って、土地使用料を100%支払った土地使用者が住宅地に転用した場合に遡及請求を適用することを許可する方向で、決議の移行条項を修正することを提案した。
それによると、土地使用料の100%を支払った国民は、国家予算によって返済されるか、または国家が履行しなければならないその他の財政義務に控除されます。この規定は、国民からの合意を確保します。
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