2023年初頭から、ベトナムの不動産(BĐS)市場は、2018年からの長期にわたる減少期を経て、供給の回復を記録し始めました。ベトナム不動産市場評価研究所(VARS IRE)の調査データによると、総供給量は2022年の40,000戸以上から2025年には約128,000戸の新製品に増加し、2024年と比較して約88%増加し、2019年から2025年の期間で最高水準となっています。
供給の回復と、低金利や豊富なキャッシュフローなどの有利なマクロ経済状況が、以前の不足期の「圧縮」需要をさらに押し上げ、不動産価格が継続的に上昇し、新たな水準を確立しました。多くの投資家は、印象的な収益性を記録しており、わずか1〜2年で資産価値が2倍になることさえあります。
特に、2025年第3四半期には、一部の地域のアパート価格が1戸あたり約5億ドンから10億ドン上昇し、「迅速な資金投入と短期的な利益期待」の波を引き起こしました。販売開始プロジェクトは「売り切れ」となり、製品を所有するための差額取引さえも一般的になっています。
しかし、2025年末から、供給が明らかに改善したため、市場は状態が変わり始めました。かつて停滞していた多くのプロジェクトは、政策調整のおかげで法的措置が講じられ、20以上の大規模プロジェクトが承認され、主に主要な交通インフラに関連する郊外地域で新たに展開されました。
供給量は増加するだけでなく、統合された都市部、同期されたユーティリティの出現により、質も向上しています。供給量の増加は、セグメント、地域から製品タイプまで、購入者がより多くの選択肢を持つことを可能にします。さらに、支払いスケジュールの延長、金利サポートなどの柔軟な販売ポリシーのおかげで、購入者は製品価値の約10〜30%の初期資本比率で市場に参加できます。
しかし、短期間の金利の急速な上昇を背景に、市場心理はより慎重になっています。流動性はもはや分散しておらず、選別状態に移行しており、資金の流れの二極化の傾向を明確に反映しています。
流動性は鈍化しているものの、不動産価格水準は、投入コストの圧力が依然として高い水準を維持しているため、大幅に下落していない。土地コストは現在、プロジェクト開発費の総額の約30〜40%を占めており、新しい土地価格表によると大幅に増加する傾向にある。
この構造では、地価が約20%上昇した場合、土地使用料を計算する際に調整係数K(K>1)を適用すると、プロジェクト開発コストは少なくとも6〜8%増加する可能性があります。長期間の「棚上げ」後、再開された多くのプロジェクトでさえ、1.5〜3倍高い土地使用料を支払わなければなりません。
さらに、建設費は約8〜12%増加し、金利が約2%上昇したために金融費用が増加したため、プロジェクトの総開発費は約1.6〜2.7%増加しました。この現実により、投資家は流動性圧力がますます大きくなっているにもかかわらず、販売価格を調整して引き上げざるを得なくなりました。
販売進捗が計画に達しない場合、財務費用は引き続き増加し、企業にとってリスクとキャッシュフローのプレッシャーが高まります。そのような状況下で、多くの投資家は、金利優遇措置(固定または上限設定)、サポート期間の延長、または早期支払い計画の割引の増加など、需要刺激策を積極的に適用して資金を吸収しています。
VARS IREは、多くの選択肢がある状況において、投資家の市場アプローチはより実質的な方向に変える必要があると述べています。製品を「安価」または「高価」と評価することは、販売価格に基づいて判断するのではなく、地域レベル、キャッシュフローの活用能力、および投資回収期間との相関関係に置く必要があります。市場はもはや短期投資戦略には適しておらず、中期および長期のビジョンを必要とし、実際の使用価値と財務効率に関連付けられています。
したがって、投資家は、キャッシュフローを生み出す能力があり、明確な接続インフラストラクチャ、透明性のある法的地位を持ち、信頼できる投資家によって開発された地域にある製品を優先する必要があります。同時に、高い財務レバレッジの使用を制限し、十分に長い投資戦略を決定する必要があります。将来形成されるプロジェクトの場合、保有期間は、プロジェクトが完成して稼働するまで、最低3〜5年と決定する必要があります。
