供給改善、価格は依然として大幅上昇
CBREベトナムの最新の市場調査レポートデータによると、2025年第4四半期には、ホーチミン市のマンションセグメントの平均一次価格(投資家が販売を開始する)が90万ドン/m2に達し、四半期比5%増、前年同期比21%増となりました。一次価格の上昇だけでなく、二次用地(再販業者)も約18%増加し、平均640万ドン/m2になりました。
それだけでなく、価格上昇の勢いは、ホーチミン市の中心部だけでなく、近隣地域にも広がり始めています。例えば、batdongsan.com.vnのデータによると、Ba Ria - Vung Tau地域はホーチミン市に合併した後、現在、この地域の1平方メートルあたりのマンション価格は平均約5400万ドン/m2であり、2024年の価格水準3600万ドン/m2から48%上昇しています。現在の価格水準では、Ba Ria - Vung Tau地域は2番目に高い
特筆すべきは、長年の低迷の後、供給が改善した状況下で南部地域の住宅価格が上昇したことです。CBREによると、主要5地域での新規供給総額は約26 000戸で、2024年の2倍です。Binh Duong(旧)は15 800戸、タイニンは約2 000戸、ドンナイは600戸をリードしています。一方、ホーチミン市(旧)は約7 600戸を記録し、前年比50%増加しました。
CBREベトナムのディレクターであるDuong Thuy Dung氏は、不動産供給が改善しているものの、新しい商品バスケットの大部分が高級、高級セグメントに属しているため、価格は依然として高いままであると説明しました。彼女は、旧ホーチミン市地域だけでも、今年販売される商品バスケットの90%が高級、高級セグメントに属しており、旧ビンズオン地区では約60%です。以前のロンアン地域では、一連の新しいプロジェクトが1平方メートルあたり4000万〜6000万ドンで
不動産価格は今後下落する可能性は低い
2026年について、CBREベトナムの不動産市場ディレクターであるヴォー・フイン・トゥアン・キエット氏は、新規供給は約50 000製品に達する可能性があり、そのうちアパートメントが65%を占め、多くの主要インフラプロジェクトの完了により現在と比較して約30%増加すると述べました。価格水準は明確に分化する見込みです。ホーチミン市は高い水準を維持する一方、衛星地方はより柔軟な調整幅を持つでしょう。
専門家はまた、需給のずれは2026年も続く可能性が高いと警告しています。しかし、市場では不動産バブルのシナリオは起こりにくいでしょう。それでも、10年後には、住宅価格の上昇率は収入のほぼ2倍になり、実際の住宅購入者層に大きな圧力をかけています。2026年の住宅価格は、2025年と比較して引き続き上昇すると予測されています。これは、プロジェクトのコスト増加と、ホーチミン市の土地価格草案がさらに30〜40%上昇することを懸念しているためです。
ホーチミン市の新しい土地価格草案は、2026年1月1日から適用される予定であり、市内中心部の多くの地域で30〜40%の増加を記録しています。古いビンズオンとバリャ・ブンタウ地区だけでも、一部の道路の土地価格は現行の価格表と比較して2〜3倍に引き上げることが提案されています。
ホーチミン市農業農村開発局によると、新しい土地価格表は原則として不動産企業グループに大きな影響を与えていません。なぜなら、土地使用料は現在も主に剰余金法(プロジェクト収益から開発費と利益を差し引いた)に基づいて決定されており、価格表に完全に依存していないからです。
それにもかかわらず、専門家は、影響は第2段階でより明確になると考えています。つまり、企業が土地基金を国民からの譲渡を通じて集めている時期です。現在、土地資金はプロジェクト開発費の総額の40〜50%を占めており、土地基金が二次市場から買い戻された場合でも60%に達します。
これは、企業が当初から多額の資本を投入し、自己資本と銀行融資の両方を使用し、プロジェクトが市場に投入されていなくても金利を負担しなければならないことを意味します。
土地価格表が上昇すると、市場心理は通常、土地の販売価格が上昇するという期待を引き起こします。プロジェクトを実施するための用地買収、土地の買い戻し費用は大幅に増加する可能性があり、この価格上昇部分は最終的には住宅価格に反映されます。
