私はフエ市ビンディエンコミューンに2区画の土地を持っています。区画番号39、地図番号22、面積264.8m2、現状はその他の年間作物栽培地です。土地利用計画によると住宅地です。区画番号41、地図番号22、面積91.8m2、現状はその他の年間作物栽培地です。土地利用計画によると交通用地です。
2024年土地法第116条第5項によると、世帯および個人に対する土地利用目的の変更を許可する根拠は、管轄官庁によって承認された土地利用計画または都市計画です。
さらに、2024年土地法第29条および2015年民法第254条は、囲まれた土地区画に対する公共交通機関へのアクセス権を確保するために、隣接する不動産を通る通路の権利を規定しています。
上記の根拠から、私は管轄当局に回答を求めます。
1. 区画番号39について
土地区画は住宅地計画に適合していますが、現在、公共交通機関に隣接していません。この場合、農地から住宅地への用途変更を検討できますか?
条件を満たしていない場合は、土地区画が道路に隣接している場合にのみ土地利用目的を変更できると規定する法的根拠を教えてください。
2. 交通接続を確保する必要がある場合
土地利用目的の変更で、土地区画が公共交通機関に隣接または接続されている必要がある場合は、以下の指示をお願いします。
市民は、合法的な通行路を確保するために、国道49号線に隣接する区画番号39と区画番号41を接続するために、橋、道路、または小川や溝を介した接続工事を建設できますか?可能であれば、管轄官庁に実施手順と手続きを指導してください。
接続施設の建設が許可されていない場合は、市民の合法的な土地使用権を確保するために、2024年土地法第29条および2015年民法第254条に従って、隣接する不動産を通る通路の権利の確立に関するガイダンスを提案します。
農業環境省の意見は以下の通りです。
- 土地法第220条第2項b号は次のように規定しています。「b) 土地の一部を用途変更する場合、区画分割を実施し、分割後の土地の最小面積は、用途変更後の土地の種類ごとの最小面積と同等以上でなければなりません。住宅地とその他の土地がある土地の場合、土地使用者が区画分割を希望する場合を除き、土地の一部を用途変更する際には区画分割を実施する必要はありません。」
- 国会の2025年12月11日付決議第254/2025/QH15号第11条第3項は、土地法実施組織における困難と障害を取り除くためのいくつかのメカニズムと政策を規定しており、「3. 土地法第220条第1項d号に規定されている土地区画の分割、土地区画の統合は、公共交通機関に接続する通路があること、または隣接する土地使用者が公共交通機関に接続するために通過することを許可していることを保証する必要があります。土地使用者が通路として住宅地または住宅地と同一の土地区画内の他の土地の一部を割り当てる場合、土地区画の分割または土地区画の統合を実施する際には、通路として使用する土地面積の土地使用目的の変更を実施する必要はありません。
区画の一部を用途変更する場合、区画分割の実施は義務付けられていません。区画の統合は、同じ土地利用目的、同じ土地使用料、土地賃貸料の支払い方法、同じ土地利用期間を義務付けるものではありません。」
- 土地法第122条は、水田、特別用途林、保安林、生産林を他の目的に転用すること、投資プロジェクトを実施するための土地利用目的の転用を許可すること、商業住宅建設投資プロジェクトを実施するための土地利用目的の転用を許可することに関する条件のみを規定しており、その中で交通道路に隣接する条件はありません。
上記の規定に基づいて、区画の一部を用途変更しても区画分割を実施しない場合は、土地用途変更を許可する条件を満たす必要があります。区画の一部を用途変更して区画分割を実施する場合は、土地用途変更を許可する条件を満たすことに加えて、土地法に関する規定に従って土地区画分割の条件を満たす必要があります。
