住宅ローン金利の水準は2025年末から反転し、2026年には上昇を続け、2年間続いた低金利期間が終わったことを示しています。一方、不動産価格は下落するどころか、多くのセグメントでわずかに上昇し、大都市の若者の住宅所有の可能性はますます薄れています。
借入金利は1〜2%ポイント上昇、購入者は毎月180万〜250万ドンを追加で支払う
2023年から2024年の大幅な引き下げ期間の後、信用市場は新たな金利引き上げサイクルに入りました。現在、住宅ローンの金利は、12ヶ月定期パッケージの場合は年間10.5〜11.5%、浮き融資の場合は年間11.5〜13%の水準で一般的です。過去2年間と比較して1〜1.8パーセントポイント増加したため、数十年にわたるローンは直ちに費用が大幅に増加しました。
22億ドン相当のアパートと20年間の70%のローンで、毎月の分割払いは180万〜250万ドン増加します。最初の5年間の総利息は9000万〜1億2000万ドンに増加します。月収1800万〜3000万ドンの若者にとって、収入の半分を借金返済に充てなければならないことは、生活費が急騰する状況において大きな財政的圧力となります。
住宅価格が5〜8%上昇、3500万ドン/m2未満のセグメントが都心部から「姿を消す」
厳しさは金利だけから来るものではありません。ハノイとホーチミン市の住宅価格は上昇傾向を続け、中級セグメントで5〜8%上昇しています。1平方メートルあたり3500万ドン未満のアパートは、都心部ではほとんど見られなくなりました。郊外の土地とタウンハウスもインフラ建設のペースに合わせて回復しています。
20億ドン未満のアパートの供給は、もともと購入者の「救済」セグメントでしたが、急速に縮小しています。ビンズオン省、ドンナイ省、バクニン省では、アパートの価格はすでに1平方メートルあたり3000万〜3500万ドンを超えています。人々の経済的選択肢はますます狭まっています。
銀行が融資基準を厳格化、人々は住宅購入の信用にアクセス困難
金利の上昇だけでなく、信用供与の扉も狭まっています。多くの銀行は資産価値に対する貸付比率を60〜65%に引き下げ、同時に借り手に6〜12ヶ月の安定した収入を証明するよう要求しています。
フリーランス、オンラインビジネス、季節労働者である人々は、都市部の若い労働力の中でますます多くなっているグループであり、支出の概要を作成し、キャッシュフローと返済能力を証明しなければならないため、大きな困難に直面しています。蓄積しているにもかかわらず、住宅ローンの基準を満たしていない人も少なくありません。
高評価銀行が誤って不動産価格の水準を維持
BIDVのチーフエコノミストであるカン・ヴァン・ルック博士は、銀行が融資限度額を拡大するために担保資産を高い水準で評価する傾向にあることは、目に見えない形で不動産価格水準を高い水準に保つのに貢献し、住宅を探している人々のグループにさらなる圧力をかけていると述べています。
2026年の市場見通しについて、ルック氏は不動産は有利な時期に入り、多くの課題に直面していると評価しました。
有利なグループでは、国会決議254は土地法のいくつかの法的問題を解消します。2026年から不動産取引センターと土地使用権の運営を開始する準備は、透明性を高め、将来の不動産税の適用可能性を含む運営に役立つデータベースの形成を支援します。さらに、公共投資と都市化プロセスは、今後数年間で市場の重要な推進力であり続けます。
しかし、最大の課題は依然として、不動産価格が平均収入と比較して高すぎることです。ルック氏は、政府は特に住宅需要が最も大きいアパートセグメントで、価格を管理するための解決策を講じる必要があると述べました。
同氏はまた、財政政策と金融政策が今後の市場管理において重要な役割を果たすと強調しました。ベトナム国家銀行は、今年の信用成長率を約15%に設定し、不動産信用をこの水準を超えないように要求しています。一方、金利は、前年の信用が19%増加したときに上昇圧力を受けており、資本調達の増加率を約15%大幅に上回り、システムの流動性を逼迫させています。
さらに、商業不動産は信用優先グループに含まれていません。銀行は社会住宅と工業団地への融資にのみ焦点を当てていますが、商業住宅、リゾート不動産、または商業サービスセグメントは金利変動の影響をより強く受けています。
金利の上昇、住宅価格の高騰、適切な製品の供給の制限から、ますます厳しい借入基準、および税制上のリスクまで、人々の住宅購入圧力は2026年から2027年の期間にさらに長引く可能性が高いことを示しています。
