住宅価格は国民の能力をはるかに超えており、税制による投機行為を規制する必要がある。
人民経済大学(NEU)の経済学部長であるファム・テー・アイン准教授(博士)によると、住宅価格を下げるための最初の解決策は、供給側からの解決策を持つことです。「プロジェクトの供給を増やし、市場に出回る住宅の数を増やす必要があります」。その中で、国家の役割は「迅速な承認、特に社会住宅プロジェクトの承認」です。
テー・アイン准教授・博士は、社会住宅の供給を増やす必要があると強調しました。なぜなら、「大多数の労働者は、社会住宅の安価な価格を支払うことができず、高価な商業住宅を支払うことができないからです」と述べました。しかし、彼は、「供給ソリューションは一部に過ぎない」と述べました。なぜなら、現在の住宅市場は「投機家によって操作されすぎているからです」。価格を規制するには、「投機行為、引き留め、保有」に対処する必要があります。
まず、テー・アイン准教授・博士は、廃止された不動産に課税することを提案しました。この政策は個人と企業の両方に適用されます。企業がプロジェクトを申請し、実施せず、期限切れになった場合、国家は回収するか、非常に高い税金を課す必要があります。実際、多くの大手不動産企業が数十ヘクタールから数千ヘクタールの土地を保管しています。同様に、個人が住宅を購入しても使用せず、空き家になった場合は、税金を支払う必要があります。
ただし、許可証の遅延、または行政手続き上の障害など、政府側の過失が特定された場合、排除されます。
第二に、テー・アイン准教授・博士は、多くの不動産を所有する人に課税することを提案しました。貧富の差は主にこの市場に起因しています。なぜなら、一生働いても小さなアパートを買うのに十分ではない人がいますが、他の人が数十戸所有しているからです。したがって、税制を規制する必要があります。
The Anh准教授・博士は、1軒または2軒の家を所有することについては課税しないかもしれないが、3軒目以降は税金を支払う必要があると提案しました。また、現在の高齢化社会の状況では、奨励のために、国家は一家族の子供の数に基づいて免税住宅の数を決定することができます。
「この不動産税政策は、最初の家であろうと第二の家であろうと、ほとんどの先進国で適用されています。国家が税金を徴収すれば、社会のインフラ開発のための資源が得られ、引きこもり行為を減らし、資源が社会に死んでしまうのを防ぎます。引きこもり行為は経済に有害であり、財産や収入の不平等を引き起こしています。私たちの税制は現在、これらの行為を間接的に奨励しています」とPham Tha Anh博士は述べています。
より詳しく説明するために、テー・アイン准教授・博士は、累進課税が必要であると述べました。たとえば、2軒目の家を所有する人は1%の税金を支払う必要があり、3軒目の家を所有する人は、家の価値に応じて毎年2%の税金を支払う必要があります。
「逮捕したい人は誰でもいいが、納税しなければならない。国家と社会は皆歓迎する」と彼は述べた。
最後に、テー・アイン准教授・博士は、投機行為、迅速な売買に課税する必要があると述べました。アイン氏は、これを「奨励されていない行為、社会に付加価値をもたらさず、不動産価格を押し上げる行為」と呼びました。
先日、財務省が不動産に関連する税金に関する草案を削除したことは、不動産市場の管理における後退行為です。
テー・アイン准教授・博士は、現在、不動産譲渡税率は2%であると述べています。しかし、もし私たちが一般的な譲渡税率を1%に引き下げれば、不動産を1年以内に買い戻す所有者は、約3〜4%の譲渡税を負担することになります。一方、不動産を2〜3ヶ月以内に買い戻す場合、買い戻す不動産の価値に対して最大10%の税金を支払う必要がある可能性があります。この対策は非常に簡単で、適用すると、短期間の買い戻しを最小限に抑えることができます。
「以前、財務省は、不動産購入費用を計算できず、収入を計算できないため、不動産税の規定を廃止したと説明していました。しかし、財務省は、取引額または販売価格に基づいて課税する方法、取引に課税される税率を適用できます。取引に課税される税率は、保有期間に応じて累進するだけです(保有期間が長ければ長いほど税率が低くなります)。長期保有者は、非常に低い税率のみを負担できます」と、テー・アイン准教授・博士は語りました。
信用政策も、本物の住宅購入者と投機家を区別する必要があります。
信用政策について、ファム・テー・アイン准教授・博士は、「最初の住宅ローンの借り手の行為と、投機的に貯蓄するために2番目、3番目の住宅ローンの借り手の行為を区別する必要がある」と述べました。
テー・アイン准教授・博士は、現在、住宅ローンの利息さえも国民の支払い能力を超えています。例えば、50億ドンの住宅の場合、価値の70%を借りると、借りた金額は35億ドンになります。平均収入が月額2000万ドンの場合、国民は利息を支払うことはできず、元本を支払うことさえできません。
「35億ベトナムドンの融資に年7%の金利を支払うと、最初の年には利息が2億5500万ベトナムドンに達します。これは、月収2000万ベトナムドンの労働者の月収全体が銀行の利息を支払うのに十分であることを意味します」と、テー・アイン准教授・博士は述べています。
したがって、テー・アイン准教授・博士は、住宅価格の高騰は、人々が債務を返済するために長年を費やすだけでなく、利息を支払う余裕を失わせると考えています。これが、現在の不動産取引が超富裕層や投機家のみに限定され、大多数の労働者がアクセスできない主な理由です。
「もし大多数の高所得労働者が1軒目の住宅を購入するための融資パッケージにアクセスした場合、金利は低く適用されなければならず、奨励されなければならず、年間約4〜5%です。一方、2軒目、3軒目の住宅を購入するために融資を受けた人は、別の金利を負担する必要があります...信用政策を利用して、投機や不動産の保持を奨励すべきではありません」と、テー・アイン准教授・博士は述べました。
同氏は、現在の信用政策は、最初の住宅ローンや第二、第三の住宅ローンを区別できないため、信用を緩和したり、金利を引き下げたりするたびに、資金は主に投機的な不動産に流入すると考えています。
「同様に、信用政策や金利も不動産企業と区別する必要があります。不動産プロジェクトの開発資金を借りている企業が、そのプロジェクトを完了していないのに、別のプロジェクトを担保として借り続ける場合は、別の金利を負担する必要があります。」 - テー・アイン准教授・博士は語りました。
テー・アイン准教授・博士によると、現在の緩和された信用政策は、土地と住宅を隠匿する行為を奨励し、不動産価格を押し上げています。したがって、国民の住宅ローン金利政策は、最初の住宅を購入するか、次の住宅を購入するかを区別する必要があります。
