金融市場は急速に発展し、多様化していますが、バランスが取れていません。
9月25日午後のVWAS 2025ベトナム金融アドバイザーハイレベルフォーラムで、BIDVの経済部長であるカン・ヴァン・ルック氏は、2024年と2025年上半期の経済への資金供給能力に基づく金融市場構造に関する統計を発表し、「不動産信用は高すぎる」という見解を示しました。
現在までに、不動産事業の信用は20〜21%増加しており、システム全体の信用成長率の2倍です。住宅ローン、住宅改修ローンの回復は遅く、わずか12%の増加です。
ルック氏によると、その理由は、経済の銀行資本への依存がますます高まっていることによるものです。2025年半ば時点で、銀行信用は経済への総供給資本の58.81%を占めており、一方、FDI資本と公共投資の割合はそれぞれ13.96%と13.23%です。この数字は、昨年末時点でそれぞれ50.6%、15.01%、16.31%でした。
2025年半ばまでの債券と株式の比率はそれぞれ9.95%と0.23%に過ぎず、昨年末には約11%と3.3%でした。これは、ベトナムの金融市場が急速に発展し、多くの商品とサービスがありますが、配分が均一ではないことを示しています。
不動産市場における7つの不備 。
不動産市場について、多くの支援要因に加えて、カン・ヴァン・ルック博士は、住宅価格の高騰に寄与する7つの欠点を指摘しました。
第一に、法的な問題と、過ちを恐れ、責任を恐れる心理が、供給を制限しています。
第二に、供給不足、許可されたプロジェクトが少ないという現状は、低価格帯よりも収益性が高いため、投資家がハイエンドプロジェクトへの投資に集中する原因となっています。
第三に、専門家は、現在の不動産市場の最大の欠点の1つは、需給の不均衡であるとも指摘しています。「中級、低価格帯、社会住宅セグメントの実際の需要は非常に高い一方で、供給が十分に対応できず、住宅価格が上昇しています」とルック氏は述べています。
第四に、投機、「価格操作」の状況は依然として発生しています。この問題について、ルック氏は率直に次のように述べています。「「価格操作」の対象は、投資家自身が意図的に価格を押し上げ、一部の仲介業者が参加して価格操作を行い、不動産価格を押し上げています。Batdongsan.com.vnの最近の調査によると、600人の投資家のうち、86%が1年間で住宅を売却しており、長期住宅を保有しているのはわずか14%です。」
不動産税について、現在、取引は登録料2%のみを支払う必要がありますが、2軒目の住宅、荒れ地、相続住宅などのケースについては具体的な不動産税はありません。不動産税は現在、総予算収入の約1.6%を占めていますが、他の国々は4〜5%を達成しています。
6つ目は、投入コストの増加です。不動産プロジェクトの初期段階から製品の販売までには、土地評価費用、用地取得費用、建設費用、その他の管理・運営費用の6つの費用が含まれます。
さらに、ビンズオン省やホーチミン市などの省や都市の合併も、土地価格の上昇を引き起こし、地域間の価格表のギャップを縮小しました。
根本的な解決策
上記の不備を克服するために、カン・ヴァン・ルック博士はいくつかの根本的な解決策を提示しました。
法的な障害を取り除くことによって供給を増やすことは必要です。現在、政府は国家住宅開発基金を設立し、人々に社会住宅、手頃な価格の住宅、賃貸住宅の供給に焦点を当てる予定です。
価格の「横領」、価格操作、土地の競売の状況を厳しく対処する必要があります。
長期的なビジョンについて、市場はロードマップに従って不動産税の課税を検討する必要があります。これには十分なデータと情報が必要であり、準備に約1〜2年かかります。
不動産に流入する資金源を厳格に管理する。リスクを制限するために、多くの企業が同じ地域で同時に多すぎるプロジェクトを展開する際の分散投資を避ける。
